Арешт нерухомого майна бізнесу: захист та зняття арешту

Арешт нерухомого майна бізнесу: захист та зняття арешту

Арешт нерухомого майна бізнесу може суттєво вплинути на операційну діяльність компанії, оскільки обмежує можливість розпоряджатися важливим корпоративним активом.

Під арештом можуть опинитися:

• офісні приміщення;
• магазини;
• склади;
• виробничі комплекси;
• бізнес-центри;
• земельні ділянки;
• комерційні будівлі;
• об’єкти незавершеного будівництва;
• інша нерухомість юридичної особи або ФОП.

У виконавчому провадженні арешт майна боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення та може бути накладений постановою державного або приватного виконавця.

Для бізнесу це може означати неможливість:

• продати об’єкт;
• внести його до угоди з інвестором;
• передати в іпотеку;
• провести реорганізацію з використанням активу;
• здійснити окремі реєстраційні дії;
• реалізувати майно у межах запланованої бізнес-угоди.

Для бізнесу важливо не лише домогтися зняття арешту, а й не допустити переходу від простого обмеження розпорядження майном до його примусової реалізації.

Переваги співпраці з «Приходько та партнери»

Ми аналізуємо арешт нерухомості не ізольовано, а в контексті всієї фінансової та судової ситуації компанії.

Юристи допомагають:

• перевірити запис про арешт у ДРРП;
• встановити суд, виконавця або інший орган, який ініціював обмеження;
• проаналізувати виконавчий документ і суму стягнення;
• перевірити господарську справу;
• оцінити ризик примусової реалізації нерухомості;
• підготувати заяву про зняття арешту;
• оскаржити незаконні дії виконавця;
• подати клопотання про скасування забезпечення позову;
• захистити актив у кримінальному провадженні;
• контролювати фактичне припинення обтяження у реєстрі.

Чому можуть арештувати нерухомість компанії

Найчастіше арешт виникає з трьох основних причин.

1. Виконавче провадження.

Компанія має невиконане рішення щодо:

• договірної заборгованості;
• кредиту;
• стягнення коштів на користь контрагента;
• відшкодування збитків;
• іншого зобов’язання, щодо якого видано виконавчий документ.

2. Забезпечення позову.

Контрагент або інший позивач просить господарський суд тимчасово арештувати майно, щоб унеможливити його відчуження до завершення спору.

3. Кримінальне провадження.

Арешт може застосовуватися слідчим суддею або судом у випадках, передбачених КПК, зокрема щодо майна, яке розглядається як доказ, може підлягати спеціальній конфіскації або необхідне для забезпечення інших передбачених законом цілей.

Арешт комерційної нерухомості у виконавчому провадженні

Якщо юридична особа є боржником за виконавчим документом, виконавець може накласти арешт на її майно.

При цьому арешт повинен бути пов’язаний із реальною метою виконання рішення.

Юрист перевіряє:

• суму основного боргу;
• виконавчий збір;
• основну винагороду приватного виконавця;
• витрати провадження;
• штрафи;
• які інші активи має боржник;
• чи відповідає обсяг арештованого майна сумі стягнення;
• чи перейшов виконавець до процедури реалізації.

Закон «Про виконавче провадження» передбачає можливість звернення стягнення на нерухомість боржника та окремо регулює порядок арешту майна.

Ризик примусового продажу нерухомості бізнесу

Арешт і продаж майна — не одне й те саме.

Арешт насамперед обмежує можливість власника розпоряджатися активом.

Однак якщо компанія не виконує рішення, виконавче провадження може перейти до наступних стадій:

1. виявлення майна;
2. накладення арешту;
3. опис об’єкта;
4. визначення вартості;
5. підготовка до реалізації;
6. продаж відповідно до встановленої процедури;
7. спрямування отриманих коштів на погашення вимог.

Тому звертатися за юридичною допомогою краще до того, як об’єкт передано на реалізацію.

Зняття арешту виконавцем

Закон України «Про виконавче провадження» передбачає конкретні підстави, за яких виконавець може або повинен зняти арешт.

Залежно від справи значення можуть мати:

• повне виконання вимог;
• надходження необхідної суми коштів;
• судове рішення про зняття арешту;
• порушення порядку його накладення;
• інші передбачені законом підстави.

Важливо перевірити не лише основний борг.

Навіть після його сплати можуть залишатися:

• виконавчий збір;
• витрати;
• винагорода приватного виконавця;
• інші платежі у провадженні.

Через це погашення суми за рішенням не завжди означає автоматичне зняття арешту в той самий день.

Арешт нерухомості як забезпечення господарського позову

Господарський суд може забезпечити позов шляхом накладення арешту на майно або кошти відповідача.

Такий механізм використовується, коли існує ризик, що без тимчасових обмежень майбутнє рішення буде складно виконати або ефективний захист права буде ускладнений.

При цьому забезпечення має бути:

• пов’язане з предметом спору;
• обґрунтоване;
• співмірне заявленим вимогам;
• таким, що не створює необґрунтованих обмежень для іншої сторони.

Якщо підстави для арешту відпали або захід є необґрунтованим, адвокат може готувати клопотання про скасування забезпечення.

Коли бізнес може просити скасувати забезпечення позову

Підстави залежать від конкретної справи.

Наприклад:

• обставини, через які накладено арешт, змінилися;
• ризик відчуження майна фактично відсутній;
• арешт явно непропорційний сумі або предмету спору;
• позов залишено без розгляду;
• у позові відмовлено;
• провадження закрито;
• існує інший спосіб забезпечити баланс інтересів сторін.

Окремо потрібно оцінювати можливість апеляційного оскарження самої ухвали про забезпечення.

Арешт майна бізнесу у кримінальному провадженні

Комерційна нерухомість може бути арештована і в межах кримінального провадження.

КПК визначає арешт як тимчасове позбавлення можливості відчужувати, розпоряджатися та/або користуватися майном за ухвалою слідчого судді або суду.

Для юридичної особи це може стосуватися активу, щодо якого сторона обвинувачення стверджує, що він:

• пов’язаний із кримінальним правопорушенням;
• має значення як речовий доказ;
• може бути предметом спеціальної конфіскації;
• необхідний для забезпечення цивільного позову;
• пов’язаний з іншою передбаченою КПК метою арешту.

Юрист аналізує, чи відповідає конкретний актив заявленій меті та чи зберігається необхідність подальшого обмеження.

Як зняти арешт у кримінальному провадженні

Для цього застосовується спеціальна процедура КПК.

Ключові питання:

• яка мета арешту зазначена в ухвалі;
• який процесуальний статус компанії або власника;
• чи було підприємство учасником подій;
• чи має нерухомість доказове значення;
• чи існує ризик її приховування або відчуження;
• чи відпала потреба у подальшому арешті.

За наявності підстав готується клопотання про скасування арешту майна.

Арешт майна третьої юридичної особи

Іноді нерухомість належить компанії, яка сама не є боржником за відповідним зобов’язанням.

Наприклад:

• актив раніше належав боржнику;
• у реєстрах є помилка;
• виник спір щодо власності;
• виконавець неправильно ідентифікував об’єкт;
• майно пов’язують із іншою особою у кримінальній справі.

У таких випадках потрібно передусім підтвердити законне право компанії на актив.

Залежно від підстави арешту може знадобитися:

• звернення до виконавця;
• судовий позов;
• клопотання у кримінальному провадженні;
• інший спеціальний механізм.

Арешт земельної ділянки бізнесу

Для землі додатково перевіряються:

• кадастровий номер;
• право власності;
• оренда;
• іпотека;
• цільове призначення;
• розташована на землі нерухомість;
• інші зареєстровані обтяження.

Особливо уважно потрібно аналізувати ситуацію, коли компанія планує:

• будівництво;
• отримання фінансування під заставу землі;
• продаж інвестиційного об’єкта;
• корпоративну реструктуризацію.

Навіть один арешт може фактично зупинити заплановану операцію.

Арешт виробничого комплексу, складу або бізнес-центру

Для великої комерційної нерухомості потрібно встановити, що саме є предметом арешту.

Це може бути:

• вся будівля;
• окремі приміщення;
• земельна ділянка;
• єдиний майновий комплекс;
• об’єкт незавершеного будівництва.

Юрист порівнює:

• дані ДРРП;
• правовстановлювальні документи;
• технічні характеристики;
• судові документи;
• постанову виконавця.

Це дозволяє зрозуміти реальний масштаб обмеження.

Як арешт впливає на продаж бізнесу та залучення інвестора

Арешт ключової нерухомості може суттєво ускладнити:

• продаж активу;
• M&A-угоду;
• залучення банківського фінансування;
• інвестиційну угоду;
• передачу об’єкта в іпотеку;
• реструктуризацію групи компаній.

При Due Diligence інвестор або покупець побачить зареєстроване обтяження та може:

• відмовитися від угоди;
• відкласти її до зняття арешту;
• знизити ціну;
• вимагати додаткових гарантій.

Тому питання арешту бажано вирішувати до початку активної фази продажу бізнесу або пошуку фінансування.

Що робити одразу після виявлення арешту

Рекомендована послідовність:

1. Отримати інформацію з ДРРП.
2. Встановити документ-підставу.
3. Знайти виконавче, господарське або кримінальне провадження.
4. Перевірити суму та характер претензій.
5. Визначити ризик примусової реалізації.
6. Перевірити інші активи та рахунки компанії.
7. Сформувати процесуальну стратегію.
8. Паралельно оцінити переговори зі стягувачем, якщо це відповідає інтересам бізнесу.

Переговори з кредитором та зняття арешту

Не в кожній справі судове оскарження є оптимальним рішенням.

Якщо борг є законним, бізнес може розглядати:

• одноразове погашення;
• графік виплат;
• реструктуризацію;
• мирову угоду;
• заміну забезпечення;
• інше погоджене врегулювання.

Умови домовленості потрібно оформлювати письмово та пов’язувати із конкретними діями щодо виконавчого або судового провадження.

Документи для роботи з арештом нерухомості бізнесу

Для первинного аналізу можуть знадобитися:

• витяг або інформаційна довідка з ДРРП;
• документи на нерухомість;
• документи на земельну ділянку;
• ухвала суду;
• рішення у господарській справі;
• виконавчий документ;
• постанова виконавця;
• матеріали виконавчого провадження;
• кредитний або інший договір;
• документи щодо сплати боргу;
• документи кримінального провадження;
• корпоративні документи компанії.

Етапи співпраці з адвокатом

1. Звернення. Компанія передає інформацію про нерухомість та виявлене обтяження.
2. Перевірка реєстрів. Встановлюємо зміст і підставу арешту.
3. Аналіз провадження. Перевіряємо судову, виконавчу або кримінальну справу.
4. Оцінка ризиків. Визначаємо загрозу реалізації активу та вплив арешту на бізнес.
5. Формування стратегії. Обираємо заяву, скаргу, клопотання, позов або переговорний сценарій.
6. Представництво. Адвокат супроводжує розгляд питання.
7. Отримання рішення. Контролюємо винесення необхідної постанови або судового акта.
8. Перевірка ДРРП. Контролюємо фактичне припинення обтяження.

Вартість юридичного супроводу

Ціна залежить від характеру арешту та вартості активу не прямо, а через складність юридичної роботи.

На обсяг роботи впливають:

• кількість арештованих об’єктів;
• виконавча, господарська або кримінальна природа арешту;
• кількість кредиторів;
• стадія реалізації майна;
• необхідність термінового реагування;
• наявність паралельних судових справ;
• необхідність апеляційного оскарження;
• можливість переговорного врегулювання;
• кількість реєстраційних записів;
• обсяг подальшого супроводу.

Типові ситуації при арешті нерухомості бізнесу

Висновок

Арешт нерухомого майна бізнесу може блокувати не лише продаж конкретного об’єкта, а й кредитування, інвестиції, реструктуризацію та поточну діяльність компанії. Тому потрібно швидко встановити юридичну підставу арешту, оцінити ризик примусової реалізації та обрати відповідний механізм — від переговорів і звернення до виконавця до скасування забезпечення позову або судового захисту.

На офіс, склад, виробничий комплекс, землю або іншу комерційну нерухомість компанії накладено арешт? Залиште заявку на сайті ЮК «Приходько та Партнери». Адвокат перевірить обтяження та пов’язане провадження, оцінить ризик для активу і сформує план його правового захисту.