ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У ВЕЛИКОБРИТАНІЇ

Васюта Дмитро Костянтинович

Адвокат

E-mail

vasiuta@prikhodko.com.ua

Номери телефонів

Адвокат з багаторічним досвідом роботи у сфері нерухомості та земельного права. Супровід будівництва, оформлення земельних ділянок, отримання дозволеної документації та захист права власності.

ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У ВЕЛИКОБРИТАНІЇ

Інвестування у нерухомість Великої Британії продовжує залишатися одним із найпопулярніших способів не лише збереження капіталу, а й отримання стабільного доходу, хоча і являється однією з найдорожчих юрисдикцій у світі в рамках купівлі нерухомості.

Одночасно з цим, слід зазначити, що ринок британської нерухомості — це не лише престиж і високі стандарти, але й чіткі юридичні правила, велика кількість правових нюансів та ризиків.

Саме тому, з упевненістю можемо зазначити, що перевірка або legal due diligence об’єкта нерухомості у Великій Британії є обов’язковою умовою безпечної угоди як для корпоративних клієнтів, так і для приватних інвесторів.

У цій статті ми, як Юридична компанія «Приходько та партнери», надамо вам базове розуміння, як правильно організувати перевірку нерухомості у Великій Британії, на що звернути увагу та чому без юридичного due diligence купувати об’єкти в цій юрисдикції вкрай ризиковано.

Отримати консультацію спеціаліста

Почнемо з визначення, що таке Due Diligence нерухомості у Великій Британії?

Due diligence у сфері нерухомості — це всебічний правовий, фінансовий, технічний та документальний аудит об’єкта перед його придбанням.

Головна мета — виявити всі можливі юридичні ризики та підтвердити прозорість угоди.

У Великій Британії due diligence виконується не лише за стандартами юриспруденції, а й відповідно до суворих вимог регуляторів ринку, банків та фінансових установ. Відсутність якісної перевірки може призвести до втрати коштів, неможливості оформити право власності або ж до подальших судових спорів.

Які ризики може виявити перевірка об’єкта нерухомості?

Навіть у країні з високою репутацією, як Велика Британія, юридичні ризики при купівлі нерухомості залишаються актуальними.

Основні з них:

Недійсність або обмеження прав власності попереднього власника;
Іпотечні обтяження та застави, що не були зняті;
Наявність сервітутів, обмежень або заборон на використання землі чи будівель;
Порушення містобудівних та екологічних норм;
Незаконна перебудова, добудова або використання приміщень не за цільовим призначенням;
Судові спори щодо права власності, спадщини або розподілу активів;
Обмеження щодо перепродажу або передачі об’єкта третім особам (clawback provisions, restrictive covenants).

Розрахувати вартість допомоги спеціаліста

Структура та етапи проведення due diligence нерухомості у Великій Британії

Перевірка правового статусу власника

Перший крок — це перевірка реєстраційних даних власника об’єкта через HM Land Registry (державний земельний реєстр Великої Британії).

Аудитор перевіряє:

Хто є поточним власником;
На яких підставах набуте право власності;
Чи не знаходиться власник під санкціями або обмеженнями.

Особлива увага приділяється тому, чи не є власником юридична особа, зареєстрована в офшорній юрисдикції без розкриття кінцевих бенефіціарів.

Перевірка історії об’єкта

Вивчається історія змін власників та транзакцій щодо нерухомості за останні 15–20 років. Це дозволяє виявити потенційні конфлікти прав, незакриті зобов’язання попередніх власників, судові спори.

Аналіз обтяжень та обмежень

З реєстру витягуються всі чинні обтяження:

Іпотеки, застави;
Сервітути (право проходу, доступу сусідів тощо);
Право оренди або ліцензії;
Право інших осіб на користування майном.

Юридична оцінка таких обмежень є критично важливою для подальшого використання об’єкта.

Перевірка містобудівної документації

Окремий блок перевірки — це відповідність об’єкта:

Містобудівним нормам;
Плану зонування;
Дозволам на будівництво та реконструкцію;
Вимогам пожежної безпеки, екологічним стандартам.

У Британії навіть незначна перебудова без дозволу може стати підставою для суду або обов’язкової реконструкції за рахунок нового власника.

Оцінка договорів та правових зобов’язань

Юристи перевіряють чинні договори, пов’язані з об’єктом:

Договори оренди;
Договори з експлуатаційними компаніями;
Страхові угоди;
Контракти з підрядниками на обслуговування.

Це допомагає уникнути небажаних зобов’язань, які можуть «перейти» до нового власника.

Перевірка комплаєнс та AML

Особливо актуально для корпоративних інвесторів — оцінка об’єкта з точки зору дотримання вимог AML, санкційних списків, правил FATF.

Також буде корисно: Реєстрація бізнесу (фірми) у Великобританії

Особливості перевірки комерційної нерухомості у Великій Британії

Комерційна нерухомість (офіси, склади, торгові площі) вимагає окремого підходу:

Вивчаються довгострокові договори оренди, їх умови розірвання;
Перевіряються структури орендних платежів, індексацій, депонування застав;
Оцінюється дохідність об’єкта та можливість його перепрофілювання;
Аналізуються технічні характеристики будівлі.

Для об’єктів із залученням фінансування (іпотека, банківські кредити) банки зазвичай вимагають надання повного юридичного due diligence.

Окрему увагу хочемо звернути на особливості важливо для нерезидентів?

Для іноземних інвесторів перевірка об’єкта має враховувати специфіку британського законодавства:

Правильність структури угоди (особисто / через компанію / через траст);
Податкові наслідки володіння;
Можливість фінансування об’єкта та відкриття рахунків;
Розкриття кінцевого бенефіціара у реєстрі Overseas Entities Register.

Що входить у звіт про due diligence?

Юридичний висновок за результатами перевірки містить:

Аналіз усіх ризиків і можливих обмежень;
Рекомендації щодо подальших дій (зняття обтяжень, реструктуризація угоди тощо);
Висновок про можливість оформлення права власності без ризику втрати активу;
Поради щодо структурування угоди з урахуванням податкових аспектів.

Отримати консультацію

Висновок

Перевірка нерухомості, особливо у такій юрисдикції як Велика Британія — це запорука безпечної угоди, збереження ваших інвестицій та уникнення судових спорів у майбутньому.

Без якісного due diligence неможливо бути впевненим у прозорості об’єкта, адже навіть у такій регульованій юрисдикції, як Велика Британія, трапляються юридичні пастки.

Наша Юридична компанія «Приходько та партнери», як вже зазначалося раніше, пропонує комплексний супровід інвесторів, які хочуть діяти впевнено та захищено.

Ми гарантуємо прозору, чітку та ефективну юридичну допомогу на всіх етапах угоди.

Статті по темі:

20%

знижка

Якщо ми не
передзвонимо
протягом дня