E-mail
vasiuta@prikhodko.com.ua
Номери телефонів
+38 (073) 007-44-90

Адвокат з багаторічним досвідом роботи у сфері нерухомості та земельного права. Супровід будівництва, оформлення земельних ділянок, отримання дозволеної документації та захист права власності.

Зв'язатися зараз
ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У БОЛГАРІЇ

ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У БОЛГАРІЇ

Болгарія залишається одним з найпривабливіших напрямків для інвестицій у нерухомість серед українських громадян.

Однак, поряд з очевидними перевагами, існують певні ризики та підводні камені, які можуть перетворити вигідну інвестицію на серйозну проблему.

Саме тому проведення комплексної перевірки об’єкта нерухомості, відомої як Due Diligence, є критично важливим етапом будь-якої угоди купівлі-продажу в Болгарії.

Сутність та значення Due Diligence у сфері нерухомості

Due Diligence представляє собою всебічне дослідження юридичного, технічного та фінансового стану об’єкта нерухомості. Це процедура, яка дозволяє потенційному покупцю отримати повну картину про майно, яке він планує придбати, включаючи всю його історію від моменту створення до поточного стану.

В контексті болгарського ринку нерухомості така перевірка набуває особливого значення через специфіку місцевого законодавства та практики ведення бізнесу.

Специфіка болгарського законодавства у сфері нерухомості має свої особливості, які не завжди зрозумілі іноземним інвесторам. Система реєстрації прав власності, порядок проведення будівельних робіт, вимоги до документообігу та багато інших аспектів можуть суттєво відрізнятися від українських реалій.

Саме тому професійна допомога досвідчених юристів, таких як команда “Приходько і Партнери”, стає незамінною для успішного завершення угоди.

Комплексний аналіз правового статусу об’єкта

Перевірка правового статусу об’єкта нерухомості починається з вивчення самих основ його існування.

  1. Необхідно з’ясувати, як саме виник об’єкт, на якій правовій підставі було здійснено його будівництво та яким чином формувалося право власності на нього протягом всієї історії існування.
  2. Особлива увага приділяється перевірці того, чи мав попередній власник або забудовник право на здійснення будівництва. У Болгарії існує чітка система дозволів на будівництво, і порушення цієї системи може мати серйозні наслідки для майбутнього власника.
  3. Необхідно перевірити наявність усіх необхідних дозволів, починаючи від дозволу на будівництво і закінчуючи актом про введення в експлуатацію.
  4. Походження земельної ділянки, на якій розташований об’єкт, також потребує ретельної перевірки. Важливо з’ясувати, чи була земля належним чином вилучена з державної або муніципальної власності, чи не було порушень при її приватизації, чи не існує претензій з боку третіх осіб. Особливо це стосується земельних ділянок в курортних зонах, де земля має високу вартість і часто стає предметом спорів.

 

Документи та реєстри для перевірки

Болгарський Реєстр нерухомості є основним джерелом інформації про об’єкти.

У ньому зберігається інформація про:

  • Права власності
  • Обтяження (іпотека, арешти, застави)
  • Борги з комунальних платежів

Агентство організовує, координує та направляє діяльність служб реєстрації.

Воно:

  • Створює та підтримує земельний кадастр
  • Забезпечує зв’язок між земельним кадастром та іншими реєстрами
  • Створює центральний електронний архів по нерухомості

Для отримання довідки про відсутність обтяжень необхідно:

  • Подати письмову заяву за зразком до Служби з реєстрації записів при Агенції з реєстрації записів
  • Сплатити державне мито: 10 левів за видачу протягом 7 робочих днів або 30 левів за видачу протягом 3 робочих днів
  • Додати документ про сплачене державне мито

Специфічні ризики болгарського ринку нерухомості

  1. Один з найпоширеніших ризиків при купівлі нерухомості в Болгарії – це неврегульована власність. Іноді може з’ясуватися, що на об’єкт накладені обтяження, такі як іпотеки, судові позови або спадкові домагання.
  2. Покупці нерідко стикаються з ситуацією, коли об’єкт нерухомості побудований без необхідних дозволів або без отримання Акту 16 (дозвіл на введення в експлуатацію). Такі об’єкти можуть викликати проблеми при подальшому продажу.
  3. Статус “терпимості” означає, що будівля або її частини були побудовані без належних дозволів, але влада не вжила заходів щодо їх знесення. Це стосується споруд, зведених без затверджених проектів або з порушенням будівельних норм.
  4. При купівлі нерухомості у приватної особи існує ризик прихованих дефектів об’єкта, про які продавець може замовчувати. Це можуть бути конструктивні недоліки, протікання та інші приховані пошкодження.

Податкові аспекти для іноземних інвесторів

Податкова система Болгарії має свої особливості, які необхідно враховувати іноземним інвесторам.

Податок на нерухомість сплачується щорічно і розраховується виходячи з податкової оцінки об’єкта. Ставки податку можуть варіюватися залежно від типу нерухомості та її розташування.

При продажу нерухомості може виникати податкове зобов’язання з податку на прибуток. Розмір цього податку залежить від періоду володіння нерухомістю та розміру отриманого прибутку. Для резидентів та нерезидентів можуть застосовуватися різні ставки податку.

Угоди з уникнення подвійного оподаткування між Болгарією та іншими країнами можуть впливати на загальний податковий тягар інвестора.

Важливо заздалегідь проконсультуватися з податковими консультантами для оптимізації податкових зобов’язань.

Процедури нотаріального оформлення

Нотаріальне оформлення угод з нерухомістю в Болгарії є обов’язковим та має свої особливості. Нотаріус не лише засвідчує підписи сторін угоди, але й несе відповідальність за перевірку правомочності сторін та законності угоди.

Це створює додатковий рівень захисту для учасників угоди.

Підготовка до нотаріального оформлення вимагає збору значного пакету документів. Необхідно заздалегідь підготувати всі необхідні документи та перекласти їх на болгарську мову, якщо це потрібно.

Будь-які помилки або недоліки в документах можуть призвести до затримки в оформленні угоди.

трудовий договір

Практичні поради для покупців

  1. Не довіряйте лише словам продавця

Уважно перевіряйте документи. У день нотаріального оформлення зайдіть на сайт icadastre.bg і особисто перевірте об’єкт на предмет наявності обтяжень.

  1. Користуйтеся послугами кваліфікованих спеціалістів

Краще звернутися до грамотного юриста, який все перевірить, або до надійного агентства нерухомості, яке співпрацює з перевіреними продавцями.

  1. Перевіряйте документи до підписання попереднього договору

Не можна підписувати договір, не побачивши документи на нерухомість і не переконавшись у їх достовірності. Продавець має документально підтвердити, що він є власником нерухомості.

Роль професійних консультантів

Складність болгарського законодавства та специфіка місцевого ринку нерухомості роблять професійну юридичну підтримку не просто бажаною, але критично необхідною для успішного завершення угоди.

Досвідчені юристи “Приходько і Партнери мають глибокі знання місцевого законодавства та практичний досвід роботи з іноземними клієнтами.

Розрахуйте вартість послуг

1 питання

Ви зараз перебуваєте в Україні?

Так
Ні

2 питання

Ви зараз перебуваєте в Болгарії?

Так
Ні

3 питання

Вам потрібна перевірка нерухомості в Болгарії перед купівлею?

Так
Ні

4 питання

Вартість об’єкта нерухомості, який плануєте купити становить більше 500 тис евро?

Так
Ні

5 питання

Консультація Вам потрібна терміново?

Так
Ні
20%
знижка
Якщо ми не
передзвонимо
протягом дня
Консультація
Юридична компанія
Залиште заявку на юридичну допомогу прямо зараз:
9+ років на ринку
70+ фахівців практиків
Фіксована ціна
Онлайн / офлайн консультація

Нерухомість та будівництво

Розслужбовлення житла Розслужбовлення житла військовослужбовцям Зміна цільового призначення земельної ділянки комунальної власності Перевірка квартири перед купівлею по єОселі єОселя 2026 – Юридичний супровід купівлі квартири за програмою Внесення квартири в реєстр нерухомого майна Внесення нерухомості в статутний капітал Зняття арешту з нерухомого майна (квартири, будинку, землі) Інвестиції в нерухомість Супровід угоди купівлі-продажу квартири / будинку / комерційної нерухомості / землі Отримати інформацію з реєстру судових рішень Витяг з реєстру нерухомості Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) на Кіпрі Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) в Таїланді Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) на Пхукеті Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) в Італії Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) в ОАЕ (Дубай) Узаконення споруди подвійного призначення Узаконення укриття Приватизація квартири без ордера через суд Супровід купівлі квартири чи будинку в Болгарії Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) на Балі Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) у Північному Кіпрі Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) у Великобританії Супровід купівлі нерухомості (квартири, будинку) за кордоном Юридичний супровід купівлі квартири за кордоном Узаконення прибудови балкона Узаконити модульний будинок Узаконення об’єктів з класом наслідків СС3 Узаконити модульну АЗС Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки Приватизація гаража в гаражному кооперативі Винесення меж земельної ділянки в натуру Дозвіл на будівництво складу / ангару Дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку в Києві та Київській області Скасування рішення державного реєстратора Скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за рішенням суду Державна реєстрація права власності на нерухоме майно Оформлення гаража Реєстрація права власності на колгоспний двір Реєстрація права власності на комору Скасування державної реєстрації права власності на підставі рішення суду Реєстрація майнових прав на квартиру Реєстрація майнових прав на незавершене будівництво Узаконення садового (дачного) будинку Узаконення котеджного містечка Узаконити ангар Узаконити елеватор Узаконити склад Узаконити ферму Оцінка технічного стану будівель і споруд Виділення земельної ділянки в оренду Виділення земельної ділянки в натурі Виділення земельної ділянки під будівництво Послуги БТІ Перевірка забудовника Оформлення земельної ділянки під будинком / будівлею Оформлення земельних ділянок у власність під час воєнного стану Заява на приватизацію квартири Переоформлення квартири на дитину Переуступка квартири Звіт про проведення технічного обстеження будівлі Будівельна експертиза проектної та кошторисної документації Як переоформити будинок, якщо власник помер? Технічний висновок про стан будівельних конструкцій Переоформлення квартири після смерті власника Реєстрація права власності на кооперативну квартиру Примусове виселення з квартири Поділ квартири в натурі Поділ житлового будинку в натурі Отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт Супровід угод купівлі-продажу земельної ділянки Припинення договору оренди землі Визнання права власності на земельну ділянку Визнання права власності на самочинне будівництво Визнання права власності на нерухоме майно Реєстрація договору оренди землі Приватизація службового житла (квартир) в Україні Відновлення документів на квартиру Сервітут на земельну ділянку Поділ земельної ділянки комунальної власності Оформити дозвіл на літній майданчик Нормативно грошова оцінка землі по кадастровому номеру Витяг з ДЗК про земельну ділянку Супровід купівлі квартири іноземним громадянином в Україні Супровід купівлі-продажу комерційної нерухомості Консультування з питань приватизації комунального майна Консультування з питань приватизації державного майна Приватизація комунального майна Комплексний правовий супровід при погодженні будівельних проєктів на об’єктах історично-культурної спадщини Погодити проекти містобудування на територіях пам’яток культурної спадщини Консультація щодо законних способів управління активами під арештом Юридична допомога в оскарженні рішень про відмову у видачі дозволів або в разі накладення штрафних санкцій за порушення правил розміщення реклами Супровід процесу погодження розміщення рекламних конструкцій з державними органами, які відповідають за охорону культурної спадщини Консультація щодо вимог до дизайну реклами в історичних зонах, щоб реклама не порушувала гармонію архітектурного середовища та вимог законодавства Юридичний супровід у конкурсах на управління активами Приватизація землі (земельної ділянки) Позовна заява про повернення пенсійного збору при купівлі квартири вперше Контрольна картка на тимчасове порушення благоустрою Позовна заява про визнання права власності на самочинне будівництво Приватизація землі під будинком Дозвіл на виконання будівельних робіт Юридичний супровід купівлі квартири в новобудові Довідка з БТІ про право власності Передача переважного права на купівлю землі Архівна довідка з БТІ Приватизація землі під збудованим будинком Консультація юриста з купівлі/продажу нерухомості Договір оренди будинку та земельної ділянки Договір оренди земельної ділянки між фізичними особами Договір оренди квартири між фізичними особами Оцінка впливу на довкілля Дозвіл на будівництво автомийки Дозвіл на будівництво гаража на прибудинковій території Отримання дозволу на будівництво (сс1, сс2, сс3) Дозвіл на будівництво АЗС Супровід переоформлення квартири Визначення меж земельної ділянки Переоформлення нерухомості на дружину Переоформлення земельної ділянки на нового власника Дозвіл на прибудову до приватного будинку Дозвіл на будівництво приватного будинку (на виконання будівельних робіт) Витребування майна Перевірка права власності на нерухомість Реєстрація права власності на земельну ділянку Розірвання договору оренди землі Розірвання договору оренди Визнання права власності на земельну ділянку Договір оренди землі Дозвіл на будівництво бомбосховища Подовження договору оренди землі Переоформлення нерухомості (квартири) в Україні з-за кордону Узаконити АЗС Договір купівлі-продажу земельної ділянки Переоформити квартиру Переоформити будинок Договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва Купівля нерухомості юридичною особою Спеціальний дозвіл на користування надрами Реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі (ДЗК) Звіт про інклюзивність (доступність приміщення) Ордер на жиле приміщення Оформити будинок Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру Оренда земель державної та комунальної власності Супровід оформлення оренди земельної ділянки комунальної власності Декларація про введення в експлуатацію об’єктів нерухомості Оформлення контрольної картки на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення Оформлення права власності на незавершене будівництво Дозвіл на порушення об’єктів благоустрою Узаконення реконструкції Техпаспорт на цілісний майновий комплекс Технічний паспорт на багатоповерховий будинок Техпаспорт на комерційну нерухомість Технічний паспорт БТІ Технічний паспорт на нежитлове приміщення та будівлю Технічний паспорт на квартиру Технічний паспорт на будинок Технічний паспорт на гараж Реєстрація права власності на нерухоме майно Реєстрація технічного паспорту Реєстрація права власності на будинок (нерухоме майно) Реєстрація права власності за рішенням суду Реєстрація права власності на нежитлове приміщення Реєстрація права власності на квартиру Реєстрація незавершеного будівництва Реєстрація земельної ділянки Дозвіл на реконструкцію Перевірка квартири перед купівлею Супровід купівлі нерухомості у Франції Супровід купівлі нерухомості в Швейцарії Супровід купівлі нерухомості в Туреччині Супровід купівлі нерухомості в США Супровід купівлі нерухомості в Румунії Супровід купівлі нерухомості в Португалії Супровід купівлі нерухомості в Польщі Супровід купівлі нерухомості в Німеччині Супровід купівлі нерухомості в Нідерландах Супровід купівлі нерухомості в Україні Супровід купівлі нерухомості в Іспанії Супровід купівлі нерухомості в Греції Супровід купівлі нерухомості в Болгарії Супровід купівлі нерухомості в Англії Супровід купівлі нерухомості в Австрії Перевірка нерухомості перед купівлею-продажем Заява про надання відомостей з державного земельного кадастру Зміна цільового призначення садового будинку Отримання дозволу на розміщення літніх майданчиків (біля кафе/ресторанів) Отримання дозволу на розміщення рекламної вивіски в Києві Виділ та поділ майна в натурі Приватизація землі Поділ об’єкта нерухомого майна Поділити квартиру на окремі об’єкти Поділити будинок на окремі об’єкти Переведення садового будинку в житловий Переведення дачного будинку в житловий Кадастровий номер земельної ділянки Кадастровий номер Зміна цільового призначення приміщення або будівлі Захист інтересів забудовника під час перевірки ДІАМ Схема намірів забудови земельної ділянки Узаконити вхідну групу Узаконити гараж Узаконити мансарду Узаконення перепланування Узаконити технічний поверх Будівельний паспорт Виготовлення технічного паспорту на будинок / квартиру Дозвіл на будівництво Легалізація (узаконення) прибудови Повідомлення про початок будівельних робіт Дозвіл на перепланування Схема забудови земельної ділянки Узаконити горище Узаконити підвал Узаконити балкон Супровід купівлі нерухомості на аукціоні Прозорро продажі Приватизація кооперативної квартири у Києві Отримати дозвіл на будівництво та реконструкцію нерухомості Супровід угоди з купівлею квартири чи будинку в Україні Узаконення приватного будинку Супровід купівлі нерухомості іноземцем в Україні Позовна заява про визнання права власності на будинок/квартиру/нерухомість Судовий спір про нерухомість Виключення квартири з числа службових Позовна заява про визнання права власності Договір купівлі-продажу квартири (нерухомості) Приватизація державної квартири за ордером Оскарження договору купівлі-продажу нерухомості Юридичний супровід угод з нерухомістю в Києві та Київській області Послуги юриста при купівлі квартири Введення в експлуатацію нафтобази Введення в експлуатацію самочинного будівництва Реєстрація права власності на нежитлові приміщення Розділ житлового будинку у натурі між власниками Експертна оцінка житлової і комерційної нерухомості Розділ будинку на два окремих Реєстрація прав власності на будинок Поділ будинку на квартири Розділ квартири на дві окремі Розділ нежитлової будівлі на окремі приміщення Введення в експлуатацію будинку після реконструкції Узаконення самочинного будівництва Юридична допомога при купівлі нерухомості Юридична допомога при купівлі земельної ділянки Юридична допомога при купівлі квартири Узаконення перепланування квартири Узаконення прибудови Введення в експлуатацію комплексу нежитлових будівель Введення в експлуатацію офісної будівлі Введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку Введення в експлуатацію житлового комплексу Введення в експлуатацію майнового комплексу Введення в експлуатацію господарської будівлі Введення в експлуатацію торгового центру Введення в експлуатацію станції технічного обслуговування (СТО) Введення в експлуатацію автомийки Введення в експлуатацію бізнес-центру Оскаржити рішення державного реєстратора – строк та порядок оскарження Отримання містобудівних умов та обмежень (МУО) в Києві та області Введення в експлуатацію АЗС Введення в експлуатацію магазину Реконструкція об’єктів культурної спадщини Введення в експлуатацію багатоквартирного будинку Введення в експлуатацію гаража Введення в експлуатацію нежитлової будівлі Введення в експлуатацію громадського будинку Введення в експлуатацію дачного будинку Введення в експлуатацію садового будинку Введення в експлуатацію житлового будинку Приватизація квартири на підставі ордеру Розробка договору купівлі-продажу квартири Узаконити МАФ (тимчасову споруду) Консультація юриста з нерухомості та земельних питань Виділення частки в натурі Оформити МАФ (тимчасову споруду) Юридичний супровід угод з нерухомістю Відшкодування шкоди заподіяної війною Оформлення реконструкції приміщення у багатоквартирному будинку Узаконити будинок Узаконити перепланування Оформити реконструкцію приміщення Оформити реконструкцію приватного будинку Легалізувати самочинне будівництво (легалізувати самобуд) Змінити цільове призначення нежитлового приміщення на житлове Змінити цільове призначення житлового приміщення на нежитлове Узаконення та оформлення гаража у власність Компенсація за зруйноване житло під час війни ФІКСАЦІЯ ВАРТОСТІ ПОШКОДЖЕНОГО МАЙНА ВНАСЛІДОК ВІЙНИ ФІКСАЦІЯ ШКОДИ (ЗБИТКІВ) ЗАВДАНИХ ВІЙНОЮ Підбір нерухомості для купівлі або оренди в Німечинні Перевірка або due diligence об’єктів нерухомості в Україні ЮРИДИЧНА ЕКСПЕРТИЗА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА Експертна оцінка нерухомості ОСКАРЖЕННЯ РІШЕНЬ ДЕРЖАВНИХ РЕЄСТРАТОРІВ, СУБ’ЄКТІВ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ Технічний паспорт на будинок, квартиру Присвоєння поштової адреси об’єкту нерухомості Приватизація об’єктів нерухомого майна Отримання містобудівних умов і обмежень Введення об’єкта в експлуатацію Отримання будівельного паспорту Скасування незаконної реєстрації Оцінка ризиків при інвестуванні в будівництво Узаконити самобуд Реєстрація права власності Приватизація квартири Присвоєння кадастрового номера Розмітка меж земельної ділянки Оформлення землі у власність Оформлення перепланування Зміна цільового призначення приміщення (будівлі)