Адвокат
Адвокат з багаторічним досвідом роботи у сфері нерухомості та земельного права. Супровід будівництва, оформлення земельних ділянок, отримання дозволеної документації та захист права власності.
ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У БОЛГАРІЇ
Болгарія залишається одним з найпривабливіших напрямків для інвестицій у нерухомість серед українських громадян.
Однак, поряд з очевидними перевагами, існують певні ризики та підводні камені, які можуть перетворити вигідну інвестицію на серйозну проблему.
Саме тому проведення комплексної перевірки об’єкта нерухомості, відомої як Due Diligence, є критично важливим етапом будь-якої угоди купівлі-продажу в Болгарії.
Сутність та значення Due Diligence у сфері нерухомості
Due Diligence представляє собою всебічне дослідження юридичного, технічного та фінансового стану об’єкта нерухомості. Це процедура, яка дозволяє потенційному покупцю отримати повну картину про майно, яке він планує придбати, включаючи всю його історію від моменту створення до поточного стану.
В контексті болгарського ринку нерухомості така перевірка набуває особливого значення через специфіку місцевого законодавства та практики ведення бізнесу.
Специфіка болгарського законодавства у сфері нерухомості має свої особливості, які не завжди зрозумілі іноземним інвесторам. Система реєстрації прав власності, порядок проведення будівельних робіт, вимоги до документообігу та багато інших аспектів можуть суттєво відрізнятися від українських реалій.
Саме тому професійна допомога досвідчених юристів, таких як команда “Приходько і Партнери”, стає незамінною для успішного завершення угоди.
Комплексний аналіз правового статусу об’єкта
Перевірка правового статусу об’єкта нерухомості починається з вивчення самих основ його існування.
- Необхідно з’ясувати, як саме виник об’єкт, на якій правовій підставі було здійснено його будівництво та яким чином формувалося право власності на нього протягом всієї історії існування.
- Особлива увага приділяється перевірці того, чи мав попередній власник або забудовник право на здійснення будівництва. У Болгарії існує чітка система дозволів на будівництво, і порушення цієї системи може мати серйозні наслідки для майбутнього власника.
- Необхідно перевірити наявність усіх необхідних дозволів, починаючи від дозволу на будівництво і закінчуючи актом про введення в експлуатацію.
- Походження земельної ділянки, на якій розташований об’єкт, також потребує ретельної перевірки. Важливо з’ясувати, чи була земля належним чином вилучена з державної або муніципальної власності, чи не було порушень при її приватизації, чи не існує претензій з боку третіх осіб. Особливо це стосується земельних ділянок в курортних зонах, де земля має високу вартість і часто стає предметом спорів.
Документи та реєстри для перевірки
Болгарський Реєстр нерухомості є основним джерелом інформації про об’єкти.
У ньому зберігається інформація про:
- Права власності
- Обтяження (іпотека, арешти, застави)
- Борги з комунальних платежів
Агентство організовує, координує та направляє діяльність служб реєстрації.
Воно:
- Створює та підтримує земельний кадастр
- Забезпечує зв’язок між земельним кадастром та іншими реєстрами
- Створює центральний електронний архів по нерухомості
Для отримання довідки про відсутність обтяжень необхідно:
- Подати письмову заяву за зразком до Служби з реєстрації записів при Агенції з реєстрації записів
- Сплатити державне мито: 10 левів за видачу протягом 7 робочих днів або 30 левів за видачу протягом 3 робочих днів
- Додати документ про сплачене державне мито
Специфічні ризики болгарського ринку нерухомості
- Один з найпоширеніших ризиків при купівлі нерухомості в Болгарії – це неврегульована власність. Іноді може з’ясуватися, що на об’єкт накладені обтяження, такі як іпотеки, судові позови або спадкові домагання.
- Покупці нерідко стикаються з ситуацією, коли об’єкт нерухомості побудований без необхідних дозволів або без отримання Акту 16 (дозвіл на введення в експлуатацію). Такі об’єкти можуть викликати проблеми при подальшому продажу.
- Статус “терпимості” означає, що будівля або її частини були побудовані без належних дозволів, але влада не вжила заходів щодо їх знесення. Це стосується споруд, зведених без затверджених проектів або з порушенням будівельних норм.
- При купівлі нерухомості у приватної особи існує ризик прихованих дефектів об’єкта, про які продавець може замовчувати. Це можуть бути конструктивні недоліки, протікання та інші приховані пошкодження.
Податкові аспекти для іноземних інвесторів
Податкова система Болгарії має свої особливості, які необхідно враховувати іноземним інвесторам.
Податок на нерухомість сплачується щорічно і розраховується виходячи з податкової оцінки об’єкта. Ставки податку можуть варіюватися залежно від типу нерухомості та її розташування.
При продажу нерухомості може виникати податкове зобов’язання з податку на прибуток. Розмір цього податку залежить від періоду володіння нерухомістю та розміру отриманого прибутку. Для резидентів та нерезидентів можуть застосовуватися різні ставки податку.
Угоди з уникнення подвійного оподаткування між Болгарією та іншими країнами можуть впливати на загальний податковий тягар інвестора.
Важливо заздалегідь проконсультуватися з податковими консультантами для оптимізації податкових зобов’язань.
Процедури нотаріального оформлення
Нотаріальне оформлення угод з нерухомістю в Болгарії є обов’язковим та має свої особливості. Нотаріус не лише засвідчує підписи сторін угоди, але й несе відповідальність за перевірку правомочності сторін та законності угоди.
Це створює додатковий рівень захисту для учасників угоди.
Підготовка до нотаріального оформлення вимагає збору значного пакету документів. Необхідно заздалегідь підготувати всі необхідні документи та перекласти їх на болгарську мову, якщо це потрібно.
Будь-які помилки або недоліки в документах можуть призвести до затримки в оформленні угоди.
Практичні поради для покупців
- Не довіряйте лише словам продавця
Уважно перевіряйте документи. У день нотаріального оформлення зайдіть на сайт icadastre.bg і особисто перевірте об’єкт на предмет наявності обтяжень.
- Користуйтеся послугами кваліфікованих спеціалістів
Краще звернутися до грамотного юриста, який все перевірить, або до надійного агентства нерухомості, яке співпрацює з перевіреними продавцями.
- Перевіряйте документи до підписання попереднього договору
Не можна підписувати договір, не побачивши документи на нерухомість і не переконавшись у їх достовірності. Продавець має документально підтвердити, що він є власником нерухомості.
Роль професійних консультантів
Складність болгарського законодавства та специфіка місцевого ринку нерухомості роблять професійну юридичну підтримку не просто бажаною, але критично необхідною для успішного завершення угоди.
Досвідчені юристи “Приходько і Партнери мають глибокі знання місцевого законодавства та практичний досвід роботи з іноземними клієнтами.
Розрахуйте вартість послуг
1 питання
Ви зараз перебуваєте в Україні?
2 питання
Ви зараз перебуваєте в Болгарії?
3 питання
Вам потрібна перевірка нерухомості в Болгарії перед купівлею?
4 питання
Вартість об’єкта нерухомості, який плануєте купити становить більше 500 тис евро?
5 питання
Консультація Вам потрібна терміново?
передзвонимо
протягом дня

