Prikhodko&Partners
Послуги
Міжнародне корпоративне право
Реєстрація і супровід бізнесу в Швейцарії ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У ШВЕЙЦАРІЇ

Адвокат

E-mail

vasiuta@prikhodko.com.ua

Номери телефонів

Адвокат з багаторічним досвідом роботи у сфері нерухомості та земельного права. Супровід будівництва, оформлення земельних ділянок, отримання дозволеної документації та захист права власності. Також має успішні кейси трудового права та мобінгу на роботі.

ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У ШВЕЙЦАРІЇ

Саме в Швейцарії виникло поняття Due Diligence, там ще у 70-х роках було розроблено єдині правила та стандарти Due Diligence. Водночас остаточно термін було сформульовано наприкінці 80 – на початку 90-х років, коли світова економіка набрала істотних обертів і M&A-угоди почали зростати в геометричній прогресії, а паралельно з ними – й інші види угод в інших сферах, які потребували проведення аудиту та перевірки “чистоти” угоди, тобто – Due Diligence.

Купівля нерухомості в Швейцарії не складна, проте через великі грошові суми перевірка обраної нерухомості стає набагато важливішою. На щастя, є кілька способів перевірити це перед укладанням угод, серед яких наші місцеві консультанти рекомендують зосередитися на наступному:

документи на нерухомість для купівлі;
якщо майно є предметом судового розгляду чи суперечок між спадкоємцями чи іншими сторонами;
якщо майно було куплено за іпотекою, яка була або не погашена на момент продажу;
якщо на майно накладено будь-які обтяження, у тому числі неоплачені рахунки.

В той час, як деякі перевірки можуть бути виконані в Земельному реєстрі Швейцарії, особливо юридичні аспекти угоди, інші вимагають уваги фахівців з будівництва та/або архітекторів. Комплексна перевірка нерухомості не є складним або тривалим завданням, якщо це турбує вас, тому ви можете покластися на наших агентів, які до ваших послуг і можуть вирішити термінові питання за короткий термін.

Процедура перевірки нерухомості

Комплексна перевірка нерухомості – це процес, який охоплює декілька ключових областей, таких як законодавство, податки, екологічна безпека чи фактичне будівництво будівлі. Комплексна перевірка нерухомості включатиме:

юридична експертиза нерухомості: будь-які договори купівлі-продажу або попередні договори оренди;
податкова перевірка: податки на майно, податки на спадщину чи податки на прибуток, якщо нерухомість купується компанією у Швейцарії;
технічна експертиза: перевірка будівельних планів, отримання дозволів на подальше будівництво у будівлі або внесення змін до ремонтних робіт;
структурна якість будівлі;
екологічний аудит: питання забруднення, водопостачання будівлі, енергоспоживання;
фінансова експертиза: погляд на витрати та майбутні можливості перепродажу майна.

У сукупності вся ця інформація забезпечить повний аналіз поточної ситуації у будівлі. Ці елементи можуть бути важливими при купівлі нерухомості і можуть допомогти покупцеві вирішити, чи буде угода прибутковою в часі.

Оцінка нерухомості при корпоративних угодах

Якщо при купівлі нерухомості як приватна особа нескладно і процедура може бути завершена протягом декількох тижнів, у випадку великих угод, пов’язаних з комерційними будинками або промисловими майданчиками, які є частиною активів бізнесу, оцінка нерухомості має ключове значення у Швейцарії. Ця процедура має на увазі ретельний аналіз майна з двох важливих точок зору: вартості нерухомості та її біржової вартості як засобу капіталізації. Крім цього, інвестори можуть також захотіти перевірити район, в якому знаходиться нерухомість, і оцінити, чи має потенціал, якого хоче майбутній власник.

На що звернути увагу при купівлі нерухомості у Швейцарії

Адміністративна організація Швейцарії спирається на кантони, які мають свої власні правила, що є одним із найважливіших аспектів при виборі купівлі нерухомості тут. У кожному кантоні можуть бути обмеження на кількість нерухомості, яку можна продати іноземцям.

Ось деякі речі, які слід враховувати, якщо ви зацікавлені у придбанні будинку або квартири як іноземця у Швейцарії:

Берн є одним із кантонів, де лише 50% нерухомості можна продати іноземцям;
у Берні, зокрема на курорті Гріндельвальд, мінімальну вартість нерухомості, яку можуть купити іноземці, встановлено у розмірі 750 000 швейцарських франків;
на Вале і В нерухомість, куплена іноземцями, може бути перепродана через 5 років;
витрати, пов’язані з купівлею швейцарської нерухомості, зазвичай становлять від 2,5% до 3,8% від її вартості в будь-якому кантоні.

Швейцарський ринок нерухомості

Швейцарський ринок нерухомості пропонує можливості для інвестицій як у житло, так і в офісні будівлі. Країна відома як країна з високою якістю життя та як туристичний напрямок. Багато інвесторів, які вирішили купити нерухомість, роблять це з чіткою діловою метою. У Швейцарії є Земельний реєстр, який містить інформацію про власність та власників, кадастрові плани та геологічні дані.

Що необхідно перевірити перед купівлею землі, будинку, квартири або будь-якого іншого об’єкту нерухомості:

Виникнення об’єкту та першого права власності. Частіше всього порушення законодавства допускається саме на етапі будівництва та реєстрації права власності. Саме тому важлива перевірити яким чином виникла право будувати, походження землі, хто сааме будував та на якій підставі, чи виникали конфлікти або спори під час будівництва.
Аналіз попередніх власників. Дуже важливо розуміти порядок зміни власників та хто власне вони є, від найпершого до останнього. Це можливо зробити або аналізуючи усі угоди купівлі продажу дарування тощо, або через відповідні реєстри.
В якому статусі перебуває об’єкт нерухомості. Потрібно дослідити документи на підставі яких відбулась остання реєстрація права власності, чи обтяжене наразі таке право власності арештами або заборонами вчинення реєстраційних дій, відсутність або наявність судових спорів та рішень відносно об’єкту нерухомості.
Фізична перевірка об’єкту нерухомості. Перевірка відповідності технічних характеристик дозвільній документації. Нерідко буває так, що попередні власники щось змінили та не внесли відповідні правки та зміни до технічної документації, що в подальшому може призвести до як мінімум до додаткових витрат на легалізацію таких змін або навіть до непридатності об’єкту для використання та значних інвестиційних втрат.

За результатами перевірки об’єкту інвестування в Швейцарії, Ви отримаєте висновок нашої кампанії в якому буде відображено усі етапи перевірки з виявленими недоліками та зауваженнями, а також інвестиційний висновок щодо можливих ризиків, якщо такі будуть виявлені. Юридична перевірка об’єкта нерухомості в Швейцарії полягає не у зборі інформації з відкритих джерел з інтернету, а саме в досконалому розумінні законодавства в сфері будівництва та досвіді роботи в супроводі будівельної та судової діяльності.

Наші консультанти з реєстрації компаній у Швейцарії можуть надати додаткову інформацію щодо оцінки нерухомості, особливо при розгляді угод з великими сумами. Ми також у вашому розпорядженні, якщо ви хочете відкрити швейцарську компанію і потребуєте допомоги в реєстрації однієї з юридичних форм, доступних у цій країні.

У яких країнах ви допомагаєте відкривати та супроводжувати бізнес?

Ми працюємо з бізнес-проєктами в різних регіонах — країнах Європи, Великій Британії, США, Канаді, ОАЕ та інших країнах Перської затоки, а також в окремих юрисдикціях Азії, Кавказу й Центральної Азії. Вибір країни залежить від виду діяльності, географії клієнтів, майбутніх платежів, банківських вимог та структури власності. Переглянути основні варіанти можна на сторінці реєстрації бізнесу за кордоном.

Як правильно обрати країну для міжнародного бізнесу?

Спочатку потрібно визначити бізнес-модель, а вже після цього порівнювати юрисдикції. Враховуються ринки роботи, податкове резидентство власників, характер товарів або послуг, майбутні контрагенти, країни платежів, потреба в ліцензіях, вимоги до економічної присутності та можливість відкриття рахунку. Для складніших моделей окремо аналізуємо структуру міжнародного бізнесу.

Чи можна відкрити іноземну компанію дистанційно?

У багатьох юрисдикціях значну частину процесу можна пройти дистанційно, однак конкретна процедура залежить від країни, корпоративної форми, складу власників та місцевих вимог. В окремих випадках можуть знадобитися нотаріальні документи, апостиль, локальна адреса, представник або особиста ідентифікація. Тому можливість повністю дистанційного оформлення визначається окремо для конкретної юрисдикції.

Чи допомагаєте ви відкрити банківський рахунок після створення компанії?

Так. Банківську модель бажано аналізувати ще до реєстрації компанії, оскільки банк оцінює не лише корпоративні документи, а й структуру власності, діяльність, країни контрагентів, планові обороти, джерела коштів та економічний зв’язок із юрисдикцією. Окремий напрям нашої практики — відкриття рахунків за кордоном, включаючи підбір банку або EMI та підготовку до KYC/AML-перевірки.

Чи можна звернутися, якщо іноземна компанія вже зареєстрована?

Так. Ми працюємо не лише з новими компаніями. Допомога може стосуватися зміни корпоративної структури, власників або директорів, нового банківського рахунку, договорів, входу інвестора, перенесення активів, корпоративної реструктуризації або підготовки до міжнародної угоди. Якщо існуюча модель більше не відповідає бізнесу, доцільно почати з аналізу корпоративної структури.

Чи супроводжуєте ви купівлю або продаж бізнесу за кордоном?

Так. У межах міжнародних угод можемо супроводжувати перевірку корпоративної структури та об’єкта угоди, аналіз ризиків, структурування транзакції та юридичні документи. Детальніше цей напрям представлений на сторінці юридичного супроводу міжнародних M&A угод.

Чи перевіряєте ви іноземні компанії та контрагентів?

Так. Перед укладенням угоди, інвестицією, придбанням бізнесу або початком співпраці може бути доцільною перевірка корпоративних даних, власників, пов’язаних осіб, судових, санкційних, репутаційних та інших ризиків. Детальніше — у послузі «Перевірка іноземних контрагентів».

Чи працюєте ви з IT, FinTech, Crypto, e-commerce та іншими міжнародними бізнес-моделями?

Так. Корпоративну структуру підбираємо відповідно до конкретної моделі роботи. Для IT та SaaS важливими можуть бути міжнародні контракти, IP та банківські розрахунки; для e-commerce — платіжна інфраструктура й географія продажів; для FinTech, Crypto та інших регульованих напрямів додатково виникають ліцензійні та комплаєнс-вимоги. Регуляторні питання таких проєктів винесені в окрему практику FinTech.

Чи можна замовити одну окрему послугу без комплексного супроводу?

Так. Обсяг роботи визначається під конкретне завдання. Це може бути консультація щодо юрисдикції, аналіз корпоративної структури, реєстрація компанії, банківський супровід, перевірка контрагента, підготовка або аналіз корпоративних документів, M&A чи інша окрема задача. Комплексний супровід доцільний тоді, коли корпоративна, банківська та операційна частини проєкту суттєво пов’язані між собою.

Чи гарантує реєстрація компанії відкриття банківського рахунку?

Ні. Реєстрація юридичної особи та відкриття рахунку — це різні процедури. Фінансова установа окремо проводить KYC/AML-перевірку та оцінює власників, діяльність, походження коштів, контрагентів, країни операцій і очікувані платежі. Саме тому рекомендуємо оцінювати банківські вимоги ще на етапі вибору юрисдикції. Детальніше — на сторінці відкриття рахунку за кордоном.

Успішні кейси по темі: