Юридическая экспертиза объектов недвижимого имущества

Юридическая экспертиза объектов недвижимого имущества

Автор

Колесниченко Александр Сергеевич

Юридическая экспертиза объектов недвижимого имущества

Due diligence переводится с английского как полная юридическая экспертиза – подробный доклад-анализ объекта недвижимости, истории его приобретения и возможных рисков после приобретения.

Каждый потенциальный покупатель, приобретая объект недвижимости, желает быть уверенным в том, что в дальнейшем в отношении объекта не будет возникать никаких судебных тяжб, посягательств со стороны третьих лиц или всевозможных проблем при дальнейшей эксплуатации. Покупая любую недвижимость, потенциальный покупатель стремится оградить себя от потенциальных рисков, поэтому в последнее время все большую популярность приобретает такая юридическая услуга, как проведение полного Due diligence объектов недвижимости.

При проведении экспертизы объектов недвижимости осуществляется анализ по нескольким неисчерпаемым критериям.

История приобретения объекта недвижимости собственником, отслеживание всей цепочки перехода прав собственности на объект.

В разделе изучения истории объекта недвижимости осуществляется проверка всех правоустанавливающих документов, законности приобретения объекта недвижимости, поднимается информация из архивов административно-территориальной единицы, государственных реестров, регистрационного дела БТИ и т.д. и проводится анализ и подробное изучение.

Анализ земельного вопроса

При анализе вопроса пользования земельным участком под объектом недвижимого имущества изучаются факты, касающиеся законности пользования или распоряжения земельным участком, соответствия расположения объекта на карте согласно генеральному плану города, ведь установление факта несоответствия объекта генеральному плану города не позволит провести его дальнейшую реконструкцию без изменения целевого назначения объекта.

Важным моментом является изучение геоподосновы участка, то есть потенциальный покупатель, приобретая объект недвижимости, должен быть уверен, что на участке не располагаются коммуникации, перенос которых или невозможен, или стоит слишком дорого. Также при изучении земельного вопроса следует уделить внимание месторасположению так называемых красных линий.

Красными линиями обозначаются границы планируемых изменений земельных участков, то есть участки, по которым проходят красные линии, в дальнейшем или могут выкупить органы местного самоуправления в порядке положений норм Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, находящихся на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» или со стороны местных и/или контролирующих органов будет создаваться ряд препятствий относительно дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости, например, запрет реконструкции и т.д.

Осуществляя анализ земельного вопроса, проводится обязательное исследование наличия или отсутствия сервитутов, суперфициев и любых других ограничений, зарегистрированных в новом Государственном реестре прав на недвижимое имущество или по своим срокам возникновения не подлежали регистрации в реестре. Ведь покупая объект недвижимости, покупатель может столкнуться с претензиями третьих лиц со стороны, которые заявят свои требования относительно возможности использовать участок с целью удовлетворения их потребностей.

Мониторинг наличия обременений или споров относительно объекта недвижимости

Одним из важнейших моментов в проведении юридической экспертизы объекта недвижимости является изучение вопроса на предмет наличия или отсутствия обременений в виде арестов, ипотеки, лизинга, а также открытых и закрытых судебных разбирательств по объекту недвижимости. Закрытые производства также подлежат подробному анализу в свете того, что заинтересованные стороны часто могут открыть производство по вновь открывшимся обстоятельствам или восстановить сроки исковой давности и инициировать новый судебный процесс в отношении объекта недвижимости.

Следует также обратить внимание на наличие или отсутствие продавца в едином реестре должников. Найдя его там, возможен вариант, что в отношении продавца открыто исполнительное производство, и он специально распродает имущество, чтобы уберечь его от взыскания.

В результате проведения Due diligence потенциальный покупатель получает полную картину по отношению к объекту недвижимости. Итогом юридической экспертизы является составление вывода, освещающего все возможные риски, связанные с приобретением объекта, а также проведение оценки степени их серьезности. Часто юристы в своих выводах еще и оптимизируют саму процедуру приобретения объекта недвижимости с точки зрения налогообложения и расходов на нотариальные услуги.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Следовательно, проведение Due diligence объекта недвижимости может помочь потенциальному покупателю обнаружить угрозу еще на этапе проведения переговоров по покупке объекта недвижимости и не попасть в неприятные ситуации, связанные с судебными исками.

Наша команда юристов готова помочь Вам в решении вашего вопроса, а также предоставить консультацию для детального анализа.