Prikhodko&Partners
Услуги
Международное корпоративное право
Открытие и сопровождение бизнеса в Эстонии ПРОВЕРКА (DUE DILIGENCE) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЭСТОНИИ

Адвокат

E-mail

vasiuta@prikhodko.com.ua

Номера телефонов

Адвокат с многолетним опытом в сфере недвижимости и земельного права. Сопровождение строительства, оформление земельных участков, получение разрешенной документации и защита права собственности. Также успешные кейсы трудового права и мобинга на работе.

ПРОВЕРКА (DUE DILIGENCE) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЭСТОНИИ

В Эстонии отчуждение недвижимости непосредственно инвестору может осуществляться только как сделка с имуществом (заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, подробнее см. 2.3 – 2.5).

Как иной вариант инвестор может получить право собственности на недвижимость косвенно. Вместо прямой покупки недвижимого имущества инвестор может приобрести акции компании, владеющей или приобретающей недвижимое имущество, и с помощью этого соглашения с акциями получить роль владельца недвижимости.

Второй вариант может быть более эффективным с точки зрения времени и затрат для инвестора при условии, что сделка с долей может быть совершена без нотариального удостоверения (см. раздел 2.2). Посредством этого варианта инвестор может инвестировать свои деньги через простой договор купли-продажи акций, не проходя процедуры с участием нотариусов. Покупку объектов недвижимости (в том числе с привлечением нотариуса) будет производить компания, акции которой приобрел инвестор.

Что необходимо проверить перед покупкой земли, дома, квартиры или любого другого объекта недвижимости:

Возникновение объекта и право собственности. Чаще всего нарушение законодательства допускается именно на этапе строительства и регистрации права собственности. Именно поэтому важно проверить как возникло право строить, происхождение земли, кто именно строил и на каком основании, возникали ли конфликты или споры во время строительства.

Анализ предыдущих владельцев. Очень важно понимать порядок смены собственников и кто, собственно, они есть, от самого первого до последнего. Это можно сделать либо анализируя все сделки купли продажи дарения и т.п., либо через соответствующие реестры.

В каком статусе находится объект недвижимости? Следует исследовать документы на основании которых состоялась последняя регистрация права собственности, обременено ли в настоящее время такое право собственности арестами или запретами совершения регистрационных действий, отсутствие или наличие судебных споров и решений в отношении объекта недвижимости.

Физическая проверка объекта недвижимости.

Проверка соответствия технических характеристик разрешительной документации Нередко бывает так, что предыдущие владельцы что-то изменили и не внесли соответствующие правки и изменения в техническую документацию, что в дальнейшем может привести как минимум к дополнительным затратам на легализацию таких изменений или даже к непригодности объекта для использования и значительных инвестиционных потерь.

По результатам проверки объекта инвестирования в Эстонии, Вы получите заключение нашей кампании в котором будут отражены все этапы проверки с выявленными недостатками и замечаниями, а также инвестиционный вывод о возможных рисках, если таковые будут обнаружены.

Юридическая проверка объекта недвижимости в Эстонии состоит не в сборе информации из интернета, а именно в совершенном понимании законодательства в сфере строительства и опыте работы в сопровождении строительной и судебной деятельности.

Действительно ли в Эстонии нет налога на прибыль?

Эстония применяет систему отложенного налогообложения. Это означает, что пока прибыль остается на счетах компании или реинвестируется в ее развитие, ставка корпоративного налога составляет ровно 0%. Налог уплачивается только в момент вывода средств в пользу учредителей.

Какая актуальная ставка налога на дивиденды? (Действует ли льгота 14%?)

Льготная ставка налога на дивиденды в размере 14% была полностью отменена с 1 января 2025 года. В настоящее время вся распределенная прибыль (дивиденды) облагается по единой ставке 22% (рассчитываемой по формуле 22/78 от суммы выплаты).

Могу ли я открыть счет в классическом эстонском банке дистанционно?

Нет. Классические эстонские банки требуют доказательства тесной экономической связи со страной (substance) — наличия реально арендованного офиса в Таллине и наемных сотрудников-резидентов. Для дистанционного бизнеса (через e-Residency) оптимальным и надежным решением является использование лицензированных платежных систем (EMI), которые предоставляют полноценные IBAN-счета.

Обязана ли компания выплачивать заработную плату директору?

Эстонское законодательство не требует обязательной выплаты заработной платы директору компании. Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны и не проживаете в Эстонии, вы также можете быть освобождены от уплаты эстонского социального налога (33%) при условии подтверждения социального страхования в стране вашего фактического проживания.

Какие условия для получения вида на жительство (ВНЖ) через бизнес?

Успешно действующий бизнес является законным основанием для получения вида на жительство. Законодательство требует инвестирования не менее 65 000 евро в уставный капитал компании для акционеров или не менее 16 000 евро, если бизнес зарегистрирован как физическое лицо-предприниматель.

Успешные кейсы по теме: