Договір оренди земельної ділянки

Україна є аграрною державою, а тому укладання договорів оренди землі навіть у період воєнного стану є чи не найбільш актуальним питанням. Договір оренди земельної ділянки — це юридична угода, відповідно до якої орендодавець зобов’язується за певну плату передати орендарю земельну ділянку у володіння та користування на визначений в угоді строк (з Закону України “Про оренду землі”). У зв’язку з уведенням воєнного стану у 2022 році він може укладатись в електронній формі та набувати юридичної сили лише після засвідчення кваліфікованими електронними підписами.

Використання земельних ділянок потребує повноти врегулювання відносин між орендарем та орендодавцем, попередження можливих юридичних ризиків. Тому у даній статті більш детально розглянемо саме особливості розробки та укладання договору оренди землі.

Розробка договору оренди земельної ділянки: основні нюанси

Істотні умови договору

Договір повинен містити ряд обов’язкових положень, до яких належать:

• по-перше, об’єкт, котрий включає кадастровий номер, місце розташування та площу відповідної земельної ділянки. Передача землі орендареві вважається завершеною з моменту державної реєстрації права у ДРРП;
• по-друге, строк дії (момент початку та закінчення відносин). За чинним національним законодавством максимальний строк дії договору оренди землі не може перевищувати п’ятдесяти років  від дати укладення. Щобільше, якщо строк дії оренди закінчився в день або після смерті орендодавця, але до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку новим власником, договір автоматично вважається продовженим (поновленим);
• по-третє, орендна плата. У відповідній угоді обов’язково визначається її розмір, порядок індексації, умови та способи розрахунку, а також санкції за невиконання зобов’язань. Мінімальний розмір річної орендної плати за земельні паї встановлюється на рівні закону та повинен становити  не менше 3% від грошової оцінки земельної ділянки (за оренду землі сільськогосподарського призначення).

Крім зазначених вище умов, сторони можуть узгоджувати додаткові положення, зокрема ціль використання землі, правила утримання ділянки, порядок одностороннього розірвання договору за ініціативою контрагента тощо. Варто наголосити, що якщо така угода передбачає проведення заходів з охорони або поліпшення ділянки, до неї додається окрема угода, яка регламентує порядок компенсації орендарю витрат на відповідні роботи. Юристи “Приходько та Партнери” рекомендують використовувати форму типового договору оренду землі, затверджену Постановою КМУ від 3.03.2004 No 220, яка враховує основні істотні умови. Хоча для повноцінної розробки правильної угоди також буде незайвим вернутись за кваліфікованою юридичною допомогою.

Обов’язковість державної реєстрації договору оренди земельної ділянки

Державна реєстрація такої угоди є обов’язковою процедурою. Для її проведення необхідно зібрати ряд обов’язкових документів, зокрема:

1. заява на проведення реєстраційних дій до нотаріуса;
2. чинний документ, що посвідчує особу заявника, довіреність (за потреби);
3. документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за реєстрацію (встановлюється у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, тобто 151,4 грн) ;
4. договір оренди земельної ділянки.

Права та обов’язки сторін за договором оренди земельної ділянки

Орендар 

Особа, яка користується та володіє земельною ділянкою, має право здійснювати господарську діяльність на ній відповідно до умов договору, здійснювати будівництво нових об’єктів за письмовою згодою орендодавця, отримувати продукцію та доходи від використання ділянки. Водночас він зобов’язаний дотримуватися встановлених законом та договором обмежень щодо використання ділянки, своєчасно та повністю сплачувати орендну плату, виконувати встановлені вимоги щодо безпеки землі (за наявності).

Орендодавець

Власник землі, що надає її в оренду, має право вимагати від орендаря використання ділянки виключно за її цільовим призначенням, збереження родючості ґрунтів, своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобов’язаний передати земельну ділянку в належному стані, гарантувати реалізацію прав третіх осіб на орендовану земельну ділянку (за потреби), уникати дій, які можуть перешкоджати орендарю в повноцінному користуванні, відшкодувати капітальні витрати, пов’язані з покращенням земельної ділянки (за потреби), попередити орендаря про особливі властивості чи недоліки земельної ділянки, які можуть призвести до погіршення її стану.

Коли договір оренди земельної ділянки суперечить закону?

Нерідко трапляються випадки, коли договір оренди земельної ділянки визнають недійсним у судовому порядку, передусім через його невідповідність закону. Найчастішими випадками є наступні:

• по-перше, недотримання істотних умов, відсутність обов’язкових для врегулювання положень, що значно ускладнює можливості для захисту прав та законних інтересів контрагентів;
• по-друге, порушення законодавчих обмежень, коли угода суперечить Земельному кодексу України та іншим спеціальним нормативно-правовим актам;
• по-третє, відсутність державної реєстрації;
• по-четверте, порушення прав третіх осіб (наприклад, якщо договір укладено без згоди співвласників).

Отже, юридично правильне оформлення договорів оренди земельної ділянки забезпечує законність використання земель, захист прав орендарів і орендодавців та мінімізує правові ризики. Такий договір повинен містити всі істотні умови, проходити державну реєстрацію та відповідати правовим нормам. Нехтування вимогами можуть призвести до визнання договору недійсним у судовому порядку. Для забезпечення належного правового захисту сторонам договору необхідно не лише керуватися типовими формами угод, а й звертатися за кваліфікованою юридичною допомогою.

Юристи “Приходько та Партнери” допоможуть підготувати правильний договір оренди земельної ділянки, уникнути потенційних ризиків та гарантувати стабільність відносин між орендарем та орендодавцем. Щоб дізнатись вартість юридичного супроводу розробки угоди — заповніть форму нижче.