ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ НЕДІЙСНИМ

 Питання оренди земельної ділянки є досить поширеним, оскільки це є найпростіший спосіб реалізувати власні плани. Але й оренда земельних ділянок викликають чимало складнощів та запитань у суб'єктів земельних правовідносин, оскільки виявлені розбіжності вирішуються в судовому порядку.

 Відповідно до чинного законодавства, земельні ділянки можуть передаватися як фізичним особам, так і юридичним особам.

 Договір оренди землі – це правочин, щодо якого орендодавець зобов’язаний здійснити передачу земельної ділянки за окрему плату, у користування, володіння, на чітко визначений строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку за приписами договору у відповідності до чинного законодавства.

 Для того, щоб вважати договір оренди земельної ділянки чинним, необхідна наявність істотних умов договору:

• об’єкт оренди (а саме, наявний кадастровий номер, місце знаходження та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору;
• орендна плата (розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок її внесення і перегляду та відповідності за її несплату).

 За згодою сторін можуть зазначатися інші умови.

 Значну частину судових спорів розглядають суди першої інстанції щодо визнання договорів оренди недійсними.

  Підстави для визнання договору недійсним, зазначені у Цивільному кодексі, і договір оренди не є виключенням.

Перша підстава, якщо договір порушує норми законодавства  (у договорі оренди земельної ділянки, із цільовим призначенням для ведення сільського господарства, орендар не має право будувати на цій земельній ділянці капітальні споруди, якщо укладається договір оренди земельної ділянки).

Друга підстава, право дієздатності сторін. Особа, не має бути обмежено дієздатна або не дієздатна.

Третя підстава, якщо порушена форма договору ( існує дві форми договору: письмова форма та нотаріально посвідчений договір).

Четверта підстава, якщо порушений порядок волевиявлення сторони. Це означає, що особа повинна довести, що її хтось змусив підписати договір, і таке підписання було проти такої волі.

П’ята підстава, договір має бути направлений на настання реальних наслідків.

 В.В.Шевченко слушно акцентує на суперечності розуміння розірвання договору оренди земельної ділянки, щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Адже відсутність ведення будь-яких робіт, щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням - розуміють термін «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням». Таким чином, здійснюється поширення дії вищезазначеного терміну і на випадки, що передбачають утримання від будь-якого використання земельної ділянки.

 Таким чином, якщо сторони при наданні в оренду земельної ділянки невірно зазначили її цільове призначення, то це може бути підставою для визнання відповідної угоди недійсною, оскільки її було укладено без додержання визначених у ст. 203 ЦК України загальних вимог, необхідних для чинності правочину. Зокрема, зміст правочину у такому випадку суперечить акту цивільного законодавства. Проте, якщо у договорі сторони взагалі не згадали про цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду, тобто, не визначили відповідної істотної умови, то такий договір не породжуватиме правових наслідків щодо його укладення.

 Чинним законодавством, передбачена процедура щодо укладення договору оренди земельної ділянки, відповідно укладення договору оренди земельної ділянки здійснюється за згодою сторін.

 Таким чином, визнання договору недійсним, у зв'язку з тим, що у договорі оренди була відсутня одна з істотних умов такого договору – орендодавці використовували такий спосіб захисту для того щоб мати можливість повернення земельної ділянки. Орендні відносини є доволі складними, що обумовлюються нормами законодавства, а не кількістю істотних умов, які дають підстави щодо продовження такого договору. Тому значне зменшення переліку істотних умов, в подальшому розглядатиметься як необхідність вдосконалення законодавства про оренду.