Руководитель практики недвижимости и хозяйственного права
Адвокат. Специалист хозяйственного и трудового права. Более 16 лет опыта в правовом сопровождении бизнеса — возврат задолженности, обеспечение выполнения договоров, взыскание убытков, споров по коммерческому имуществу и аренде.
Договор аренды земельного участка
Украина является аграрным государством, а потому заключение договоров аренды земли даже в период военного положения является наиболее актуальным вопросом. Договор аренды земельного участка – это юридическое соглашение, согласно которому арендодатель обязуется за определенную плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный в соглашении срок (из Закона Украины «Об аренде земли«). В связи с введением военного положения в 2022 году он может заключаться в электронной форме и приобретать юридическую силу только после заверения квалифицированными электронными подписями.
Использование земельных участков требует полноты урегулирования отношений между арендатором и арендодателем, предупреждения возможных юридических рисков. Поэтому в данной статье более подробно рассмотрим именно особенности разработки и заключения договора аренды земли.
Разработка договора аренды земельного участка: основные нюансы
Существенные условия договора
Договор должен содержать ряд обязательных положений, к которым относятся:
- во-первых, объект, включающий кадастровый номер, месторасположение и площадь соответствующего земельного участка. Передача земли арендатору считается завершенной с момента государственной регистрации права в ДРРП;
- во-вторых, срок действия (момент начала и окончания отношений). По действующему национальному законодательству максимальный срок действия договора аренды земли не может превышать пятидесяти лет с даты заключения. Более того, если срок действия аренды истек в день или после смерти арендодателя, но к моменту государственной регистрации права собственности на земельный участок новым собственником, договор автоматически считается продленным (обновленным);
- в-третьих, арендная плата. В соответствующем соглашении обязательно определяется его размер, порядок индексации, условия и способы расчета, а также санкции за невыполнение обязательств. Минимальный размер годовой арендной платы за земельные паи устанавливается на уровне закона и должен составлять не менее 3% от денежной оценки земельного участка (за аренду земли сельскохозяйственного назначения).
Кроме указанных выше условий стороны могут согласовывать дополнительные положения, в частности цель использования земли, правила содержания участка, порядок одностороннего расторжения договора по инициативе контрагента и т.д. Следует отметить, что если такое соглашение предусматривает проведение мероприятий по охране или улучшению участка, к нему прилагается отдельное соглашение, регламентирующее порядок компенсации арендатору расходов на соответствующие работы. Юристы «Приходько и Партнеры» рекомендуют использовать форму типового договора аренды земли, утвержденную Постановлением КМУ от 3.03.2004 No 220, которая учитывает основные существенные условия. Хотя для полноценной разработки правильной сделки также будет нелишним вернуться за квалифицированной юридической помощью.
Обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка
Государственная регистрация такого соглашения является обязательной процедурой. Для ее проведения необходимо собрать ряд обязательных документов, в частности:
- заявление на проведение регистрационных действий к нотариусу;
- действующий документ, удостоверяющий личность заявителя, доверенность (при необходимости);
- документ, подтверждающий уплату административного сбора за регистрацию (устанавливается в размере 0,05 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, то есть 151,4 грн);
- договор аренды земельного участка.
Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка
Арендатор
Лицо, которое пользуется и владеет земельным участком, имеет право осуществлять хозяйственную деятельность на нем в соответствии с условиями договора, осуществлять строительство новых объектов по письменному согласию арендодателя, получать продукцию и доходы от использования участка. В то же время он обязан соблюдать установленные законом и договоры ограничения по использованию участка, своевременно и полностью платить арендную плату, выполнять установленные требования по безопасности земли (при наличии).
Арендодатель
Владелец земли, предоставляющей ее в аренду, имеет право требовать от арендатора использования участка исключительно по его целевому назначению, сохранение плодородия почв, своевременного внесения арендной платы. Арендодатель обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии, гарантировать реализацию прав третьих лиц на арендованный земельный участок (при необходимости), избегать действий, которые могут препятствовать арендатору в полноценном пользовании, возместить капитальные расходы, связанные с улучшением земельного участка (при необходимости).
Когда договор аренды земельного участка противоречит закону?
Нередки случаи, когда договор аренды земельного участка признают недействительным в судебном порядке, прежде всего из-за его несоответствия закону. Наиболее частыми случаями являются следующие:
- во-первых, несоблюдение существенных условий, отсутствие обязательных для урегулирования положений, что значительно усложняет возможности защиты прав и законных интересов контрагентов;
- во-вторых, нарушение законодательных ограничений, когда соглашение противоречит Земельному кодексу Украины и другим специальным нормативно-правовым актам;
- в-третьих, отсутствие государственной регистрации;
- в-четвертых, нарушение прав третьих лиц (например, если договор заключен без согласия совладельцев).
Следовательно, юридически правильное оформление договоров аренды земельного участка обеспечивает законность использования земель, защиту прав арендаторов и арендодателей и минимизирует правовые риски. Такой договор должен содержать все существенные условия, проходить государственную регистрацию и удовлетворять правовым нормам. Пренебрежение требованиями может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. Для обеспечения надлежащей правовой защиты сторонам договора необходимо руководствоваться не только типовыми формами соглашений, но и обращаться за квалифицированной юридической помощью.
Юристы «Приходько и Партнеры» помогут подготовить правильный договор аренды земельного участка, избежать потенциальных рисков и гарантировать стабильность отношений между арендатором и арендодателем. Чтобы узнать стоимость юридического сопровождения разработки сделки, заполните форму ниже.
Рассчитайте стоимость услуг
1 вопрос
Вашим делом занимались другие юристы?
2 вопрос
Вы находитесь в Киеве или в Киевской области?
3 вопрос
Юридическая помощь Вам нужна срочно?
Вам также может понадобиться:
Государственная регистрация аренды земельного участка
Подробнее
Консультация юриста по земельным вопросам
Подробнее
Расторжение договора аренды земли
Подробнее
Продление договора аренды земли
Подробнее
Договор купли-продажи земельного участка
Подробнее
Договор аренды дома и земельного участка
Подробнееперезвоним
в течение дня
Telegram
Viber
WhatsApp
Facebook
Instagram