Продаж нерухомості юридичною особою (ТОВ) іншій юридичній чи фізичній особі

Близько 80% наших клієнтів серед підприємців звертаються із запитом щодо супроводу купівлі-продажу нерухомості. Продаж майна іншій юридичній, фізичній особі відіграє важливу у контексті оптимізації самого ТОВ та коли виникає питання щодо реструктуризації бізнесу.  Придбання також може бути необхідним для самих покупців, зокрема в питанні розширення виробничих потужностей, відкриття нових офісів, інвестицій тощо.

Продаж нерухомості юридичною особою: ключові особливості

Процес продажу нерухомого майна ТОВ має низку специфічних особливостей:

• по-перше, необхідне обов'язкове рішення вищого органу управління компанії (для ТОВ — загальних зборів учасників);
• по-друге, перед початком необхідно ретельно вивчити статут юридичної особи, оскільки він може передбачати певні заборони щодо відчуження майна на балансі ТОВ (за необхідності — внести відповідні зміни до зазначеного документа); 
• по-третє, продаж нерухомого майна від імені юридичної особи здійснюється її керівником або представником, який діє на підставі довіреності, котра повинна бути нотаріально посвідчена;
• по-четверте, розрахунки між ТОВ та іншою юридичною особою відповідно до чинного національного законодавства повинні здійснюватись виключно в безготівковій формі;
• нарешті, для юридичних осіб (залежно від обраної групи оподаткування) існує спеціальний порядок оподаткування. 

Важливо знати! При ініціюванні продажу існують ризики, котрі можуть ускладнювати усю процедуру. Щоб убезпечити себе та зробити все правильно, рекомендується попередньо звернутись за консультацією до нашого юриста з нерухомості. 

Які податки сплачує ТОВ при продажі нерухомості іншій юридичній чи фізичній особі?

Розглянемо основні випадки:

1. ТОВ на загальній системі оподаткування: податок на прибуток 18%, податок на додану вартість 20% (виняток по сплаті ПДВ становлять тільки житлові об'єкти);
2. ТОВ на спрощеній системі оподаткування: єдиний податок 5%.

Процедура продажу нерухомого майна ТОВ іншій юридичній особі чи громадянину

Які дії потрібно виконати?

Даний процес є багатоетапним і вимагає дотримання наступних кроків:

1. підготовка документів ТОВ на купівлю-продаж;
2. юридичний due diligence нерухомості;
3. підготовка та узгодження умов договору купівлі-продажу нерухомого майна;
4. проведення переговорів та підписання договору;
5. нотаріальне посвідчення договору нотаріусом та здійснення розрахунків;
6. реєстрація права власності на нерухомість в іншої юридичної, фізичної особи у ДРРП.

Важливо! Перед продажем земельної ділянки потрібно буде також перевірити наявність кадастрового номера, правильність відображення даних у ДЗК. Якщо на ній розташована будівля, споруда — потрібно також окремо врегулювати в договорі питання щодо неї.

Які документи потрібно підготувати ТОВ перед продажем нерухомості?

Базовий перелік документів виглядає наступним чином:

• протокол загальних зборів учасників;
• копії установчих документів (Статут, виписка з Реєстру);
• документи на підтвердження повноваження представника за потреби (довіреність);
• копії документів, що підтверджують право власності юридичної особи на об'єкт нерухомості (свідоцтво, витяг з ДРРП, ДЗК);
• технічний паспорт на об'єкт.
• документ про проведення оцінки нерухомого майна (у випадках, передбачених законом).

Договір купівлі-продажу нерухомості юридичної особи

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу чи житлової нерухомості, що перебувають на балансі юридичної особи, має бути обов'язково нотаріально посвідчений на вимогу статті 657 Цивільного кодексу України. За це справляється додатково державне мито, що становить 1% від суми договору. 

Юрист “Приходько та Партнери” також наголошує: такий договір повинен містити ряд важливих умов для належного захисту інтересів сторін, зокрема детальний опис об'єкта; порядок розрахунків; момент передачі нерухомого майна; розв'язання спорів між контрагентами.

Чи обов'язково проводити оцінку нерухомості перед продажем?

Ні, оскільки:

1. відповідно до Порядку, затвердженого Наказом Мін’юсту № 296/5, вчинення нотаріальних дій не вимагає від юридичних осіб надання звіту про незалежну оцінку при відчуженні майна;
2. відповідно до п. 89.2, 94.15, 147.2 Податкового кодексу України механізм проведення оцінки для цілей оподаткування передбачено лише у випадках продажу майна, що перебуває в податковій заставі, землі, отриманої у власність у процесі приватизації, відчуження нерухомості фізичною особою.

Водночас юристами рекомендується все ж таки здійснювати таку оцінку для успішного ведення бухгалтерського обліку ТОВ. Про тонкощі таких операцій може розповісти також наш профільний бухгалтер. 

Юридичний супровід від ЮК “Приходько та Партнери” для продажу нерухомості юридичною особою

Наші фахівці надають комплексний супровід процесу, забезпечуючи ефективність угоди. Перелік послуг може варіюватися залежно від складності угоди, обсягу необхідної роботи та самого запиту клієнта, проте за загальним правилом передбачає:

• консультацію та попередній аналіз;
• Due Diligence нерухомості та особи продавця;
• підготовку корпоративних документів;
• проведення переговорів з покупцем;
• розробку та аналіз договору купівлі-продажу;
• супровід нотаріального посвідчення угоди та державної реєстрації права власності.

Отримуйте консультацію з питань продажу нерухомості ТОВ іншій юридичній чи фізичній особі, дізнавайтесь ціну юридичного супроводу та отримуйте якісну правову допомогу, заповнивши форму нижче.