Сопровождение сделки займа с залогом имущества под ключ

Сопровождение сделки займа под ключ

Сопровождение сделки займа под ключ — это комплекс юридических действий, направленных на то, чтобы передача денежных средств, порядок их возврата и обеспечение исполнения обязательства были правильно оформлены документально.

Услуга может быть актуальна, если:

• физическое лицо передает значительную сумму в заем другому физическому лицу;
• собственник или инвестор финансирует бизнес;
• компания получает заем от учредителя или другого лица;
• заимодавец хочет обеспечить возврат денежных средств недвижимостью;
• стороны договариваются о процентах, графике или поэтапном возврате;
• необходимо профессиональное оформление сделки у нотариуса.

При значительной сумме займа недостаточно просто подписать расписку. Важно заранее определить порядок передачи денежных средств, срок и способ возврата, проценты, ответственность и механизм обращения взыскания на обеспечение.

Что входит в сопровождение сделки займа

Основное сопровождение включает:

1. Разработку или анализ договора займа и договора ипотеки.
2. Проверку сторон, документов и залогового имущества.
3. Согласование структуры сделки и документов с нотариусом.
4. Представление интересов клиента непосредственно во время сделки.
5. Контроль нотариального удостоверения документов.
6. Контроль государственной регистрации ипотеки и других необходимых обременений.

Разработка договора займа

По договору займа одна сторона передает другой денежные средства, а заемщик обязуется вернуть соответствующую сумму в установленном порядке.

Гражданский кодекс отдельно регулирует договор займа, его форму, проценты, порядок возврата и последствия нарушения обязательства.

В договоре целесообразно четко определить:

• сумму займа;
• валюту обязательства и порядок расчетов;
• факт и способ передачи денежных средств;
• срок возврата;
• график платежей — если он необходим;
• проценты или беспроцентный характер займа;
• порядок досрочного погашения;
• ответственность за просрочку;
• обеспечение исполнения обязательств;
• порядок уведомления сторон;
• действия в случае нарушения договора.

Заем под залог недвижимости

Если заимодавец хочет дополнительно обеспечить возврат денежных средств недвижимостью, может использоваться ипотека.

Предметом ипотеки в зависимости от ситуации может быть:

• квартира;
• жилой дом;
• коммерческое помещение;
• земельный участок;
• гараж;
• другой объект недвижимого имущества, который может быть предметом ипотеки.

Закон Украины «Об ипотеке» устанавливает, что ипотечный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Проверка недвижимости перед ипотекой

До подписания договора необходимо проверить не только документы, которые предоставляет собственник.

Юрист анализирует:

• зарегистрированного собственника;
• основание приобретения права;
• совладельцев;
• ипотеки;
• аресты;
• запреты отчуждения;
• другие обременения;
• судебные споры;
• технические характеристики объекта;
• документы на земельный участок — если речь идет о доме или земле.

Перед нотариальным удостоверением ипотеки также проверяется наличие обременений, которые могут препятствовать проведению сделки или требовать отдельного согласия.

Проверка заемщика и заимодавца

Для крупной сделки важно проверить и самих участников.

В зависимости от ситуации анализируются:

• личность и полномочия стороны;
• семейное положение и возможные права другого супруга;
• полномочия представителя;
• корпоративные полномочия — для юридического лица;
• судебные и исполнительные риски;
• документы относительно происхождения и передачи денежных средств — когда это необходимо для конкретной сделки.

Нужно ли нотариально удостоверять договор займа

Договор займа и договор ипотеки необходимо различать.

Сам договор займа не в каждом случае требует обязательного нотариального удостоверения — требования к его форме определяются Гражданским кодексом, а стороны также могут добровольно договориться о нотариальном удостоверении сделки.

В то же время ипотечный договор в отношении недвижимости обязательно нотариально удостоверяется.

Поэтому при займе под залог недвижимости нотариальный этап является ключевой частью сделки.

Подготовка документов к нотариальной сделке

До сделки юрист формирует и проверяет пакет документов.

Он может включать:

• проект договора займа;
• проект договора ипотеки;
• документы сторон;
• правоустанавливающие документы на имущество;
• информацию из государственных реестров;
• документы на землю;
• согласия — когда они необходимы;
• корпоративные решения;
• другие документы в соответствии с конкретной структурой сделки.

Представление интересов клиента у нотариуса

Юрист сопровождает клиента непосредственно во время сделки.

Это позволяет:

• проверить финальную редакцию документов;
• убедиться, что нотариальный текст соответствует согласованным условиям;
• оперативно урегулировать юридические вопросы;
• контролировать последовательность подписания и передачи денежных средств;
• проверить оформление обеспечения.

Особенно важно такое сопровождение, когда речь идет о значительной сумме или сложной структуре обеспечения.

Нотариальное удостоверение договора ипотеки

Нотариус проверяет документы, права на недвижимость и правовые основания проведения сделки.

Закон «О нотариате» предусматривает специальные правила относительно удостоверения договоров ипотеки недвижимого имущества.

После нотариального удостоверения ипотеки соответствующее обременение подлежит государственной регистрации.

Регистрация ипотеки и обременения

При нотариальном оформлении сделки с недвижимостью государственная регистрация вещных прав и их обременений, являющаяся следствием нотариального действия, проводится соответствующим нотариусом одновременно с совершением этого нотариального действия.

Поэтому после сделки важно проверить:

• зарегистрирована ли ипотека;
• правильность данных сторон;
• правильность объекта;
• наличие соответствующего обременения в Государственном реестре вещных прав.

Как передавать денежные средства по договору займа

Одна из главных зон риска — доказательство фактической передачи денег.

Перед сделкой юрист помогает определить:

• наличный или безналичный формат;
• дату передачи;
• документальное подтверждение;
• связь платежа с конкретным договором;
• момент возникновения обязанности вернуть денежные средства.

Документы должны позволять в будущем однозначно подтвердить:

сколько денежных средств было передано, кем, кому, когда и во исполнение какого договора.

Заем с процентами и без процентов

В договоре необходимо прямо определить финансовую модель.

Это может быть:

• процентный заем;
• беспроцентный заем — в случаях и на условиях, допускаемых законом;
• погашение всей суммы в конце срока;
• погашение частями;
• индивидуальный график.

Условия относительно процентов должны быть сформулированы однозначно, чтобы стороны одинаково понимали порядок их начисления.

Что происходит при невозврате займа

Механизм защиты заимодавца зависит от договора и обеспечения.

Возможными дальнейшими действиями могут быть:

• письменное требование;
• переговоры;
• взыскание долга в суде;
• обращение взыскания на предмет ипотеки в предусмотренном законом и договором порядке;
• исполнительное производство.

Именно поэтому условия возможного дефолта желательно продумывать еще до передачи денежных средств.

Заем между физическими лицами

Для частных займов сопровождение особенно полезно, когда:

• сумма значительная;
• денежные средства передаются на длительный срок;
• предусмотрены проценты;
• есть график платежей;
• в обеспечение передается квартира, дом или земля;
• стороны хотят минимизировать будущие споры.

В такой ситуации профессиональный договор значительно надежнее нескольких общих предложений в расписке.

Заем для бизнеса

Сделка может заключаться и в бизнес-контексте.

Например:

• финансирование компании собственником;
• заем между партнерами;
• заем юридическому лицу;
• частное финансирование бизнес-проекта;
• обеспеченный заем под коммерческую недвижимость.

В такой ситуации дополнительно проверяются корпоративные полномочия, бухгалтерская и налоговая модель и ограничения относительно заключения значительных сделок, если они применимы.

Этапы сопровождения сделки займа

1. Консультация. Определяем сумму, срок, стороны и обеспечение.
2. Проверка рисков. Анализируем стороны и, при необходимости, имущество.
3. Структурирование сделки. Определяем порядок передачи денежных средств, возврата и обеспечения.
4. Подготовка договоров. Разрабатываем договор займа и ипотеки.
5. Согласование с нотариусом. Проверяем комплект документов и финальный текст.
6. Сопровождение сделки. Юрист представляет интересы клиента во время подписания.
7. Нотариальное оформление. Контролируем удостоверение необходимых документов.
8. Регистрация обеспечения. Проверяем внесение ипотеки и обременений в реестр.

Стоимость сопровождения сделки займа

Стоимость зависит от:

• суммы займа;
• количества сторон;
• наличия процентов;
• сложности графика платежей;
• наличия залога или ипотеки;
• количества объектов обеспечения;
• необходимости проверки недвижимости;
• сложности корпоративных документов;
• объема переговоров между сторонами;
• формата нотариального сопровождения.

Отдельно учитываются нотариальные и регистрационные расходы в соответствии с конкретной сделкой.

Типичные варианты сделки

Заключение

Сделка займа на значительную сумму должна быть построена так, чтобы ее условия были понятны сторонам не только в день передачи денежных средств, но и в случае просрочки или спора. Если заем обеспечивается недвижимостью, особенно важно до передачи денег проверить само имущество, правильно оформить ипотечный договор и проконтролировать государственную регистрацию обременения.

Планируете предоставить или получить заем, в том числе под залог квартиры, дома, земли или коммерческой недвижимости? Оставьте заявку на сайте ЮК «Приходько та Партнери». Мы разработаем договоры, проверим имущество, согласуем сделку с нотариусом и сопроводим ее до полного нотариального и регистрационного оформления.