ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ АРЕНДЫ И СУБАРЕНДЫ ЗЕМЛИ

  Вопросы аренды и субаренды земель точно урегулированы законодательством, а именно: Законом Украины “Про аренду земель”, Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины. Простые и понятные нормы, могут завести в тупик любую сторону или приведут к юридическому обесцениванию договора. Остановимся на изменениях, которые были приняты по вопросам аренды и разберем возможные проблемные вопросы.

Что изменили?

  Многие юристы согласятся, что есть позитивные изменения в законодательстве относительно аренды земли. Сюда можно отнести:

⦁ Система регистрации прав на аренду земельного участка может осуществляться с помощью электронной регистрации.

⦁ Оформление договора субаренды между равноценными участками может происходить только в пределах одного сельсовета с погрешностью в 10%.

⦁ Договор субаренды осуществляется только по соглашению с арендодателем и с нотариальным уведомлением в письменном виде.

Несмотря на положительные изменения, работать все же есть над чем.

“Автоматичность” в переходе прав по субаренде

 Переход права аренды всегда вызывал дискуссии. Такая система была бы очень удобна обеим сторонам. Законодатель даже уместно обозначил некоторую “почву” для “автоматического” перехода прав: 

⦁ Права аренды прекращаются с момента приобретения здания, жилого дома или сооружения, которое расположено на вверенном участке.

⦁ Помещения, сооружения и дома, переходящие в пользование, после приобретения права собственности на эти объекты гарантируют покупателю право пользования земельным участком.

Эти права на землю не закрепляются дополнительными договорами. Законодатель четко обозначил, что в случае совершения одного правочина, за ним автоматически считается совершенным и третий. В это же время, нужно учитывать некоторые правило Земельного кодекса Украины:

⦁ Вступление в право собственности землей из разряда комунальной или государственной собственности возможно только по решению органа местной власти на территории их юрисдикции, где осуществляются их полномочия, или по результатам проведенного аукциона.

⦁ Право собственности прекращается после приобретения другим лицом недвижимости сооруженной на этом участке. Другими словами, договор приостанавливает договор аренды, но не прекращает его полностью.

Таким образом, теоретически автоматизация процесса перехода прав аренды есть, но проблемой остается ее восприятие на уровне местных органов самоуправления и государственных органов. Хорошим вариантом могла бы быть имплементация в украинское законодательство оснований перерегистрировать договор аренды на основании перехода во владение над объектом недвижимости, который на ней находится.  

Использовали землю не по назначению – нарушили договор. Так ли это?

Возникают вопросы судовой практики по поводу досрочного разрыва договора аренды земли в связи с тем, что арендующая сторона не использует ее. Такая практика имеет место быть в том случае, если арендодатель доведет, то не использование его земельного участка приводит к ухудшению состояния или разрушения объекта. 

Фактически, неиспользование земельного участка – это не нарушение. Прямым нарушением может быть только то, что земля используется с нарушением или не по назначению.  В данном случае, важно не допустить конфликта только по целевому назначению, в остальном уход за почвой и неиспользование земли взятой в аренду не является правонарушением.