ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ОРЕНДИ І СУБОРЕНДИ ЗЕМЛІ

  Питання оренди і суборенди земель точно врегульовані законодавством, а саме: Законом України "Про оренду земель", Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України. Прості і зрозумілі норми, можуть завести в глухий кут будь-яку сторону або призведуть до юридичної знецінення договору. Зупинимося на змінах, які були прийняті з питань оренди та розберемо можливі проблемні питання.

Що змінили?

  Багато юристів погодяться, що є позитивні зміни в законодавстві щодо оренди землі. Сюди можна віднести:

⦁ Система реєстрації прав на оренду земельної ділянки може здійснюватися за допомогою електронної реєстрації.

⦁ Оформлення договору суборенди між рівноцінними ділянками може відбуватися тільки в межах однієї сільради з похибкою в 10%.

⦁ Договір суборенди здійснюється тільки за згодою з орендодавцем і з нотаріальним повідомленням в письмовому вигляді.

Незважаючи на позитивні зміни, працювати все ж є над чим.

"Автоматичність" в переході прав по суборенді

  Перехід права оренди завжди викликав дискусії. Така система була б дуже зручна обом сторонам. Законодавець навіть доречно позначив деяку "грунт" для "автоматичного" переходу прав: 

⦁ Права оренди припиняються з моменту придбання будівлі, житлового будинку або споруди, яка розташована на ввіреній ділянці.

⦁ Приміщення, споруди і будинки, що переходять в користування, після набуття права власності на ці об'єкти гарантують покупцеві право користування земельною ділянкою.

Ці права на землю не закріплюються додатковими договорами. Законодавець чітко визначив, що в разі вчинення одного правочину, за ним автоматично вважається досконалим і третій. В цей же час, потрібно враховувати деякі правило Земельного кодексу України:

⦁ Вступ в право власності землею з розряду комунальній або державній власності можливо тільки за рішенням органу місцевої влади на території їх юрисдикції, де здійснюються їх повноваження, або за результатами проведеного аукціону.

⦁ Право власності припиняється після придбання іншою особою нерухомості спорудженої на цій ділянці. Іншими словами, договір припиняє договір оренди, але не припиняє його повністю.

Таким чином, теоретично автоматизація процесу переходу прав оренди є, але проблемою залишається її сприйняття на рівні місцевих органів самоврядування і державних органів. Хорошим варіантом могла б бути імплементація в українське законодавство підстав перереєструвати договір оренди на підставі переходу у володіння над об'єктом нерухомості, який на ній знаходиться.  

Використовували землю не за призначенням - порушили договір. Чи так це?

  Виникають питання судової практики з приводу дострокового розірвання договору оренди землі в зв'язку з тим, що орендує сторона не використовує її. Така практика має місце бути в тому випадку, якщо орендодавець доведе, то невикористання його земельної ділянки призводить до погіршення стану або руйнування об'єкта. 

Фактично, невикористання земельної ділянки - це не порушення. Прямим порушенням може бути тільки те, що земля використовується з порушенням або не за призначенням. В даному випадку, важливо не допустити конфлікту тільки за цільовим призначенням, в іншому догляд за грунтом і невикористання землі взятої в оренду не є правопорушенням.