«СХЕМЫ» РЕЙДЕРСТВА. ДВОЙНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

  После внедрения в нашей компании услуги «Обжалование решений государственных регистраторов», начнем обзор самых распространенных на сегодняшний день «схем», которыми пользуются рейдеры.

  На сегодняшний день достаточно распространенным является злоупотребление в сфере регистрации договоров аренды земельных участков. Для завладения чужим имуществом или для того, чтобы установить права аренды на земельный участок, достаточно часто используется так называемая двойная регистрация. Чаще всего ситуации завладения чужим имуществом возникают из-за изменения процедуры государственной регистрации права аренды (договоров аренды) земельных участков, которая состоялась 1 января 2013 года.

  К 2013 году государственная регистрация договоров аренды земельных участков, осуществлялась территориальными органами земельных ресурсов путем внесения сведений в Поземельной книги и записей в Книгу записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли, составляли Государственный реестр земель. С 1 января 2013 государственная регистрация договоров аренды земли не производится в Государственном реестре земель. Вместо этого проводится государственная регистрация права аренды земельных участков в введенному в 2013 году Государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом законодательством не было предусмотрено автоматического переноса сведений о регистрации договоров аренды земельных участков из Государственного реестра земель в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Это привело к тому, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала информация о действующих правоотношения аренды земельных участков, права на которые возникли до 2013 года. Информация о договорах, заключенных до 2013 года - и те, срок действия которых истек, и те, которые продолжали действовать - не были перенесены в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Соответственно в этом реестре тот или иной участок значился свободным от аренды и передавался в аренду на определенное количество лет. Однако, этот участок уже имел своего, вполне законного, арендатора.

  С учетом действующего законодательства, такие ситуации вообще не должны были возникать. Поскольку позиция по имущественным правам на недвижимое имущество законодателем было четко определено в статье 10 Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений » и некоторые другие законодательные акты Украины по децентрализации полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Этот вопрос был урегулирован со стороны государства с целью предотвращения возникновения двойной регистрации права аренды одного земельного участка по разным арендаторами и для соблюдения гарантий достоверности зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Согласно нему, государственный регистратор прав на недвижимое имущество при проведении государственной регистрации прав, возникших в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года, должен спрашивать от органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством проводили оформление и регистрацию прав, информацию (справки, заверенные в установленном законодательством порядке копии документов и т.п.). Их должно хватать для такой регистрации. Даже если соответствующие документы не были представлены заявителем, регистратор вправе получить доступ к ним.

 Однако, именно с 2013 года возникли первые споры о «двойной аренды» земли (одновременного существования государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок). То есть, арендаторы земельных участков в большинстве случаев обращались в суды с исками об отмене государственной регистрации права аренды новых арендаторов. Надо помнить, что с 2015 года Верховный Суд Украины придерживался однозначной позиции, что регистрация права аренды осуществлена ​​позже, должна быть отменена. Причиной является наличие уже зарегистрированного права аренды на один и тот же земельный участок является, основанием для отказа в государственной регистрации (постановления Верховного Суда Украины от 29.09.2015 года, от 30.03.2016 года, от 15.11.2016 года). Учитывая это, суды признавали незаконными действия регистраторов по регистрации права аренды по новым арендаторами и отменяли регистрационные действия. В постановлении от 12.06.2018 года по административному делу Верховный Суд указал, что одной из обязанностей государственного регистратора является установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество и их обременением. И для проверки этой информации, с целью недопущения одновременного существования двойной государственной регистрации прав, государственный регистратор не только вправе, но и должен, в частности, запрашивать информацию от соответствующих органов, проводивших такое оформление ранее, а также требовать, в случае необходимости, представление дополнительных документов и тому подобное. Таким образом, Суд пришел к выводу, что именно из-за ненадлежащего выполнения государственным регистратором его обязанностей факт существования регистрации права «первоначального» арендатора на пользование этой же участком остался без внимания государственного регистратора, что привело к двойной государственной регистрации права.

  Итак, что одновременное существование государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок противоречит принципам официального признания и подтверждения государством фактов возникновения прав на недвижимое имущество, является нарушением действующего законодательства и интересов арендатора, согласно которому право аренды земельного участка зарегистрировано первично и не прекращалось.

  В случае выявления двойной регистрации на Ваш объект недвижимости, Вы можете обратиться в нашу компанию для защиты своих законных интересов.