Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)

Эмфитевзис является долгосрочное, отчуждаемое и унаследованное вещное право на чужое имущество, которое заключается в предоставлении лицу права владения и пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд с целью получения плодов и доходов от нее с обязанностью эффективно ее использовать в соответствии с целевым назначением.

Субъектами эмфитевзиса является владелец земельного участка лицо, которое изъявило желание пользоваться последней для сельскохозяйственных нужд (землепользователь, эмфитевта).

Объектом емфитевтичного права является пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной, коммунальной или государственной собственности. К землям сельскохозяйственного назначения относятся сельскохозяйственные угодья - пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи, а также несельскохозяйственные угодья (ст.22 ЗК

Основанием установления эмфитевзиса является договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (договор о эмфитевзис). По договору эмфитевзис владелец земельного участка возмездных или безвозмездно передает другому лицу право пользования земельным участком, сохраняя относительно нее право собственности. Договор об установлении эмфитевзиса формально является консенсуальным, поскольку для возникновения емфитевтичного права не требуется передачи земельного участка. В то же время реализовать это право раньше, чем будут установлены границы участка на местности, невозможно, поскольку до этого приступать к использованию земельного участка запрещается законом (ст. 125 ЗК).

Эмфитевзис может быть передано другому лицу на основании договора между предыдущим и последующим землепользователями или на основании наследования (ч.2 ст.407 ГК). В частности емфитевтичне право может быть предметом договора купли-продажи, дарения, мены, в том числе предметом залога, а также может передаваться любым прочим, не запрещенным законом, способом другому физическому или юридическому лицу. При отчуждении эмфитевзиса речь идет не о передаче права собственности на земельный участок, а исключительно об отчуждении права пользования ею.

Срок договора о эмфитевзис устанавливается по договоренности его сторон. При этом владелец участка и эмфитевта могут заключить такой договор на определенный или на неопределенный срок.

Если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год (ст.408 ГК). Предупреждение об отказе от договора является сделкой, поэтому его содержание и форма определяются общими правилами об осуществлении сделок, установленными гл.16 ГК.

Владелец земельного участка имеет право:

- требовать от землепользователя использования участка по назначению, установленным в договоре. При этом в самом договоре должно быть учтено целевое назначение участка (ст.409 ГК)

- на получение платы за пользование участком. Плата за кокетство, подлежащего уплате землепользователем владельцу земли не охватывает других обязательных платежей, которые устанавливаются отдельным законом (ч.2 ст.410 ГК). ГК не устанавливает размеров платы за пользование, ее формы, условия, порядок и сроки выплаты эти вопросы решаются по усмотрению сторон и должны быть закреплены в договоре о эмфитевзис,

- на преимущественное перед другими лицами приобретения права пользования земельным участком в случае продажи этого права другому лицу (ч.2 ст.411 ГК)

- получение процентов от цены продажи эмфитевзиса другому лицу - лаудемии (ч.5 ст.4 ГК).

Собственник земельного участка обязан:

- предоставить земельный участок в пользование;

- не препятствовать землепользователю в осуществлении его прав.

Даже в случае нарушения эмфитевта условий осуществления права пользования владелец не имеет права самовольно препятствовать ему в совершении таких действий, а должен обратиться в суд. Против нарушения собственником его прав землепользователь защищен всеми теми средствами защиты, и владелец имущества (ст.396 ГК).

Землепользователь имеет право:

- пользоваться земельным участком в полном объеме в соответствии с договором и удерживать ее за собой (ч. И ст.410 ГК)

- приобретать право собственности на плоды и доходы от эксплуатации предоставленного в пользование участка. Это право логически вытекает из права пользования земельным участком для собственных нужд;

- отчуждать право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд, если иное не установлено законом (ч. И ст.411 ГК).

Следует отметить, что последняя правомочность землепользователя в некоторых случаях сопровождается существенными ограничениями, установленными в пользу собственника земли. В частности, в случае продажи права пользования земельным участком владелец последней имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях. Для обеспечения этого права землевладельца реализация эмфитевзиса путем продажи сопровождается усложненной процедурой. Продавец эмфитевзиса обязан письменно уведомить собственника земельного участка, предоставленного в пользование, о намерении продать свое право пользования другому лицу с указанием цены, объявленной для продажи, и других его условий. Владелец, который в течение одного месяца письменно заявит о своем намерении выкупить эмфитевзис, обязан купить его по цене и на условиях, объявленных для продажи. Если владелец земли откажется от реализации своего преимущественного права на покупку эмфитевзиса или не уведомит письменно о согласии на покупку, или пришлет согласие о возможной покупке по другой цене, землепользователь вправе продать свое право любому лицу, но на условиях, предварительно объявленных для продажи. Если владелец участка, дав согласие на покупку эмфитевзиса, потом откажется от своего намерения, землепользователь может требовать от него возмещения вреда, причиненного таким отказом (ст.ст.22, 23 ГК).

В случае продажи землепользователем эмфитевзиса с нарушением права владельца на преимущественную покупку последний может в течение одного года обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей приобретателя права с внесением на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель эмфитевзиса ( ст.362, ч.4 ст.411 ГК).

Землепользователь обязан:

- вносить плату за пользование земельным участком, а также другие платежи, установленные законом. Плата за пользование, которая выплачивается владельцу участка не включает другие платежи, подлежащие уплате землепользователем соответствии с положениями закона. Указанная плата за пользование не охватывает обязанности пользователя уплатить владельцу земли лаудемию (ч.5 ст.411 ГК)

- эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением;

- повышать плодородие земельного участка, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации;

- сообщить владельца земли о намерении продать право пользования земельным участком.

Эмфитевзис прекращается в случае:

1) сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя. В этом случае субъекты права собственности и вещного права на чужую вещь совпадают, а значит имеет преимущество более полное право, то есть право собственности;

2) истечения срока, на который был предоставлен эмфитевзис, если срок было отмечено в договоре об установлении этого права. В ГК не предусмотрена обязанность владельца участка удлинить по требованию землепользователя срок действия эмфитевзиса. Такая обязанность может быть закреплен в договоре об установлении эмфитевзиса. В случае достижения сторонами соглашения о продлении срока речь идет об установлении нового эмфитевзиса;

3) выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью. В этом случае речь идет о выкупе именно земельного участка, а не права пользования (ст.350 ГК)

4) уничтожение земельного участка или такого ее повреждения, исключает возможность использования для удовлетворения сельскохозяйственных потребностей;

5) признания недействительной сделки, что является установление эмфитевзиса;

6) использование земельного участка не по целевому назначению (ст.143 ЗК);

7) договоренности владельца участка и землепользователя о прекращении эмфитевзиса. Такая договоренность должна быть совершенной в такой же форме, как и договор об установлении эмфитевзиса. По решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в других случаях, установленных законом (ст.412 ГК).