ОБЩИЕ ПРАВИЛА УДОСТОВЕРЕНИЯ НОТАРИУСАМИ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 Для выяснения этого вопроса в первую очередь следует обратиться к общим положениям, содержащимся в Гражданском Кодексе Украины. В частности, статья 331 ГК регулирует приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства. В статье указано, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом настоящей части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства после проведения государственной регистрации права собственности на него в соответствии с законом.

 Таким образом, невозможным является отчуждение объекта незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано.

 Регистрация права собственности на такие объекты регулируется общим Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», в статье 27-1 которого указано, что государственная регистрация может проводиться на основании:

- представление необходимых документов (ч.1 ст. 27-1 указанного Закона);
- договора;
- решение суда.

 Ранее решение было единственным основанием приобретения права собственности на такие объекты.

 Государственная регистрация проводится по правилам, которые определены в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденном Постановлением КМУ от 25 декабря 2015 №1127.

 Важные положения об отчуждении объекта незавершенного строительства содержатся также в Земельном кодексе Украины. Статья 120 определяет, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

 Если же такой участок бывшей в употреблении, то к лицу-приобретателю переходит право пользования на тех условиях, ч обули у предыдущего пользователя.

 НО: объект незавершенного строительства ГК прямо не относит к категории «недвижимость», поэтому при отчуждении таких объектов к приобретателю автоматически не переходит право собственности или пользования земельным участком.

 Эти нормы учитывает Приказ Министерства юстиции Украины от 22 февраля 2012 №296 / 5, которым утвержден Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины (далее - Порядок). Ч. 2 Глава 2 часть 4 устанавливает правила удостоверение договоров об отчуждении объектов незавершенного строительства:

- может быть заключен при условии, что право собственности на него зарегистрировано;

- при удостоверении договора об отчуждении объекта незавершенного строительства нотариусу подаются документ, на основании которого проводится строительство (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт и т.п.), и документ, подтверждающий право на земельный участок (может быть право собственности или пользования);

- для удостоверения договора отчуждения объекта незавершенного строительства нотариус получает информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество;

- удостоверение договоров об отчуждении объектов незавершенного строительства осуществляется нотариусом с соблюдением общих требований законодательства, применяемого при отчуждении недвижимого имущества.