МЕХАНИЗМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

 Одним из механизмов привлечения средств инвесторов на финансирование строительства жилья является Институт совместного инвестирования (ИСИ). Институтом совместного инвестирования является корпоративный и паевой инвестиционные фонды. Корпоративный инвестиционный фонд является юридическим лицом, создается в форме акционерного общества. Паевой же инвестиционный фонд не является юридическим лицом, а создается компанией по управлению активами (КУА), которой в дальнейшем и осуществляется управление активами этих фондов.

 Наиболее популярными и распространенными моделями финансирования строительства жилья через ИСИ является форвардный контракт (одна из разновидностей деривативов). Форвардный контракт - это соглашение, которое удостоверяет обязательство лица приобрести или продать базовый актив в определенное время и на определенных условиях в будущем, с фиксацией цен такой продажи на момент заключения контракта.

 Условно схему инвестирования в строительство жилья через форвардный контракт можно разделить на три этапа.

I. Начальный

 На данном этапе не участвует инвестор. Компания застройщик обращается к товарной биржи, которая на своем электронной площадке в соответствии с заключенным с застройщиком договора, организует и проводит открытый аукцион на продажу имущественных прав на объекты недвижимого имущества, путем заключения форвардного контракта. Далее КУА, которая управляет активами фонда участвует в этом аукционе с целью заключения форвардного контракта. По результатам аукциона между застройщиком и КУА заключается форвардный контракт, предметом которого является базовый актив, а именно, например, имущественные права на квартиру, которая станет объектом недвижимости в будущем. Данный контракт регистрируется товарной биржей.

II. На втором этапе уже появляется инвестор

 Инвестор обращается к застройщику с целью инвестирования. Далее от его участия подается заявка на участие в открытом аукционе и разовый заказ на покупку такого форвардного контракта. При этом все документы подаются на товарную биржу. По результатам аукциона между КУА и инвестором заключается договор купли-продажи форвардного контракта. На исполнение указанного договора, инвестор платит в адрес фонда денежные средства (размер определяется в договоре). После полной оплаты происходит передача дериватива от КУА в адрес инвестора, о чем составляется акт.

III. На третьем этапе возникают отношения между застройщиком и инвестором

 Инвестор обращается к застройщику и предъявляет к выполнению форвардный контракт, о чем составляется акт приема-передачи такого контракта. Параллельно заключается договор купли-продажи имущественных прав на квартиру. Далее инвестор обязан уплатить средства в адрес застройщика. После завершения строительства между застройщиком и инвестором составляется акт приема-передачи имущественных прав. Также застройщик передает все необходимые документы для дальнейшей регистрации права собственности. Конечным результатом является получение выписки из Реестра прав.

 Если у Вас возникли дополнительные вопросы - обращайтесь к юристам юридической компании «Приходько и партнеры» - мы с радостью Вам поможем, поскольку имеем многолетний опыт в сфере недвижимости.