Как происходит покупка жилья на вторичном рынке? Порядок и этапы

 Итак, Вы нашли ту самую квартиру мечты, в качественном доме, с удобным для Вас расположением, с потрясающим видом из окна и живописным парком рядом. Взвесили все за и против и решились покупать. С чего начать? Что представляет из себя сделка покупки жилья? Рассмотрим покупку недвижимости на вторичном рынке.

 Рекомендация номер один - заручитесь надежным юристом. Он поможет качественно проверить квартиру и организовать проведение сделки максимально комфортно для Вас. Ведь покупка недвижимости имеет множество особенностей и нюансов, в которых юридически неподкованному человеку сложно разобраться.

  Условно соглашение по купле-продаже на вторичном рынке можно разделить на этапы:

1. Знакомство с продавцом

 Прежде всего, нужно проверить, является ли лицо, с которым Вы ведете переговоры настоящим владельцем квартиры. Запросите у него правоустанавливающие документы на квартиру, его паспорт, внимательно сверьте все данные. Вас должно насторожить слишком преклонный возраст лица, признаки психического расстройства, подозрительность и тому подобное. В случае, если владелец квартиры продает ее по доверенности, то здесь сразу возникают вопросы относительно чистоты и надежности сделки. В этом случае покупать квартиру без юриста, без предварительной проверки документов и истории квартиры и всех подводных камней - это настоящий приговор. Поговорка «Жадный платит дважды» здесь как никогда кстати. Не экономьте и привлеките к проверке опытного юриста, а лучше несколько. Риелтор в этом случае его не заменит.

 2. Проверка объекта недвижимости

 Запросите у владельца именно оригиналы правоустанавливающих документов, например, договор купли-продажи, договор дарения или мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство, и тому подобное. Проверьте, зарегистрировано ли право собственности на квартиру в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Сделать это можно самостоятельно с помощью цифровой подписи. С этого реестра и реестра Государственного реестра ипотек можно проверить наличие запретов на отчуждение объекта недвижимого имущества. Также на этом этапе проверяется наличие судебных тяжб по квартире, ее история, ее предыдущие владельцы, количество и способы ее отчуждения, на основании чего делается анализ рисков покупки такого жилья. Также проверяется наличие прописанных лиц, задолженность за коммунальные услуги и тому подобное. Халатно относиться к этому этапу и надеяться на удачу ни в коем случае нельзя, иначе Вы очень рискуете остаться без жилья и денег.

 3. Переговоры с продавцом об условиях и размера предоплаты, организация подписания предварительного договора (задатка)

 Советую подписывать предварительный договор с юристом у нотариуса. Предварительно нужно проверить и проанализировать шаблон договора, который Вам предлагает вторая сторона или нотариус. В этом договоре может быть много незаметных нюансов, которые могут в дальнейшем обернуться не в Вашу пользу. Внимательно проверяйте форму и правовую природу такого договора, его условия, сроки и размер задатка, порядок хранения денег, последствия незаключения сделки купли-продажи, штрафные санкции, форс-мажорные обстоятельства. Дополнительно отберите собственноручную расписку у продавца о передаче средств. Будьте внимательны, ведь часто обман покупателей мошенниками происходит именно на этом этапе.

 4. Подготовка документов

 Если вы заручились помощью юриста, Вам будет проще, ведь всю хлопотливую работу он сделает за Вас. Документы, которые должен собрать покупатель, это обычно паспорт или свидетельство о рождении, идентификационный номер, свидетельство о браке или документ о расторжении брака, нотариальное согласие другого супруга на покупку, если он не будет присутствовать на подписании соглашения, открытие счета в банке при необходимости. Что касается продавца, то нужно собрать правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из реестра прав собственности, паспорт или свидетельство о рождении, свидетельство о браке или свидетельство/решение суда о расторжении брака, нотариальное согласие второго супруга на продажу, если он не будет присутствовать на подписании соглашения, техпаспорт, а если собственниками являются несовершеннолетние дети - разрешение органов опеки и попечительства, документ о составе семьи, оценка объекта недвижимости, при продаже части объекта недвижимости - отказ владельцев общей долевой собственности от преимущественного права покупки доли, справка об отсутствии задолженности. Это стандартный перечень, в зависимости от ситуации возможно наличие дополнительных документов.

5. Оформление договора купли-продажи

 Нотариус обычно предоставляет шаблонный договор, однако мы рекомендуем заранее запросить его у нотариуса, тщательно проверить и при необходимости внести дополнения. Или предоставить свой договор, который вам подготовил Ваш юрист. Договор купли-продажи отдельная тема, поскольку в нем множество нюансов, которые нужно знать, подписывая соглашение. Соблюдение правильной формы и условий договора защитит вас от ненужных рисков и судебных тяжб.

6. Заключение сделки

 Это завершающий этап заключения сделки купли-продажи недвижимости, который сопровождается взаиморасчетами сторон. Сделка совершается в присутствии нотариуса, который готовит обусловленный договор и предоставляет его сторонами для ознакомления. Будьте внимательны, проверьте правильность внесения личных данных, стоимость договора, порядок расчета, данные о квартире, дату заключения, отсутствие новых условий, которые не обсуждались сторонами. После проверки и согласования происходит расчет, уплачиваются налоги, сборы, нотариальные услуги, а после этого - подписание договора и заверения его нотариусом. И завершается все внесением в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество данных о новом владельце объекта недвижимости.

 Зная этапы и алгоритм заключения соглашения, заручившись помощью опытного юриста, можно избежать ошибок и сэкономить драгоценное время, нервы и деньги. А сама сделка действительно превратится из напряженного, нервного события в настоящий праздник.