Как купить квартиру на вторичном рынке? Какие риски и на что следует обратить внимание?

 Представьте ситуацию. Вы тщательно ищете себе квартиру, на которую копили почти всю жизнь. После бесконечных поисков и тысячи перебранных вариантов Вам случайно встречается она: сказочная квартира в престижном районе, в качественном доме, с невероятным видом из окон, удачной планировкой и ... по такой сказочной цене...

 Забывая обо всем, полны эмоциями, вы скорее спешите покупать ее, чтобы ни в коем случае она, такая привлекательная и горячая, как пирог, не досталось кому-то другому. И только после заключения соглашения, когда эмоции стихнут, а время пройдет, могут всплыть вовсе не сказочные моменты. Чем-то напоминает встречу с невестой (или женихом), но сейчас без шуток и не об этом. Часто, после заключения сделки купли-продажи может оказаться, что квартира под арестом, приобретенная по фальшивым документам или появился настоящий ее владелец, который уже обратился в суд, чтобы отобрать ее у вас. Поэтому до заключения сделок с недвижимостью нужно подходить с особой ответственностью и осторожностью, тщательно все анализируя и проверяя. Существует множество рисков, об отсутствии которых следует убедиться перед заключением сделки. На что же в первую очередь нужно обращать внимание перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Продажа по доверенности

 В случае, если договор купли-продажи квартиры заключает не собственник квартиры, а его представитель по доверенности, к такому соглашению нужно подойти с особым вниманием. Конечно, продажа по доверенности - это не приговор отказаться от сделки, и часто существуют объективные обстоятельства, исключающие прибытие владельца на его подписание. Однако часто, продажа по доверенности - признак рискованности.

 Какие риски?

 Риск купить квартиру по доверенности, оформленной на подставных лиц. А настоящие же владельцы стали жертвами мошенничества.

Стоимость квартиры

 Цена значительно ниже рыночной - еще один признак рисковой сделки. Мошенники и черные риелторы никуда не делись и продолжают делать свои дела. Но несмотря на многочисленные случаи мошеннических действий по продаже недвижимости, покупатели продолжают попадать в ловушки с заниженной стоимостью квартиры, продолжают экономить на юридических услугах при проведении таких сделок. Однако стоит запомнить, что снижать стоимость на «чистую» и ликвидную недвижимость нет смысла. А оплата услуг адвоката - это не деньги, по сравнению с ценой квартиры или ценой жизни.

 Какие риски?

 Риск стать жертвой мошенников и черных риелторов, что может стоить жизни. Или риск приобретения квартиры по фальшивым документам (фальшивые решения суда, завещания, свидетельства о смерти, договоры и т.п.) или арестованной квартиры. Шансы вернуть такую ​​квартиру или средства уплаченные за ее в судебном порядке - мизерные.

 Занижение стоимости для ухода от налогов

 Стороны сделки часто прибегают к занижению стоимости квартиры, путем указания в договоре купли-продажи стоимости, ниже той, по которой фактически происходит продажа. То есть стороны соглашаются, что в договоре они укажут стоимость, например, 40 тысяч, а по факту покупатель передаёт продавцу на руки 200 тысяч. Это делается для того, что уменьшить размер налогов, который напрямую зависит от стоимости квартиры.

Какие риски?

 Бывают случаи, когда по тем или иным причинам сделки купли-продажи расторгаются или признаются недействительными. В таком случае, покупатель квартиры после расторжения договора рискует вернуть только ту сумму, которая указана в договоре, а не реальную стоимость, которая им была оплачена.

История квартиры

 Насторожить должно большое количество предыдущих владельцев и сделок с данной квартирой. Нужно проверить, сколько раз квартира была перепродана и сколько у нее было владельцев, судьбы этих владельцев, виды сделок и основания продажи.

 Кроме того, нужно проверить основания приобретения права собственности на эту квартиру, каким образом она перешла последнему владельцу. Не была ли она подарена или передана по наследству? Если квартира передана по наследству, нужно проверить наличие других наследников и их права на данный объект недвижимости.

 Какие риски?

 Частые перепродаже и большое количество предыдущих владельцев может быть признаком мошенничества и подставных владельцев. Договор дарения часто признают фиктивным, а в случае нарушения прав других наследников сделку по покупке продажи может быть признано недействительным.

Перепланировка

 За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность и штрафы. Чаще всего перепланировки по закону стоят дорого. Для того чтобы убедиться в законности авторского ремонта, обязательно нужно проверять документы БТИ. Сделать это придется покупателю, а не владельцу квартиры, поскольку на заключение соглашения это не влияет.

 Какие риски?

 И если окажется, что предыдущий владелец не согласовал перепланировку в законном порядке, придется платить штрафы, рушить дорогой ремонт и «ставить стены на место» или же заплатить немалую сумму за согласование перепланировки, если это возможно.

Владелец квартиры

 Если состояние здоровья или психического состояния владельца вызывает сомнения, нужно проверить его полномочия на подписание данного договора. В таком случае нужно запросить документы, подтверждающие его психическое состояние и дееспособность. Это могут быть справки из медицинских учреждений о состоянии здоровья, наличие водительских прав, работа на соответствующих должностях и тому подобное.

 Какие риски?

 Если окажется, что во время сделки продавец квартиры был недееспособным или его волеизъявления не было свободным и не отвечало его внутренней воле, соглашение будет признано недействительным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Количество владельцев квартиры и кто в ней зарегистрирован

 К вопросу кто зарегистрирован и проживает в квартире нужно подходить с особой внимательностью и ответственностью.

 Нужно проверить, не прописаны в квартире несовершеннолетние или недееспособные лица, кто куда выбыл после снятия с регистрации, не выбыли лица в места лишения свободы.

 Кроме того, нужно установить сколько владельцев квартиры, находится владелец в браке.

 На заключение соглашения должны дать согласие оба супруга и все его владельцы, права ни лица не должны быть нарушены.

 Какие риски?

 Если при отчуждении квартиры права вышеуказанных лиц будут нарушены, соглашение могут признать недействительной.

 Как предотвратить риски?

 Только с помощью тщательной проверки квартиры до продажи. Для этого нужно привлечь профессиональных юристов, которые смогут проверить историю квартиры, подлинность документов и отсутствие обременений. Тщательная проверка и анализ правоустанавливающих документов, истории квартиры, судьбы ее предыдущих владельцев и зарегистрированных лиц, изучение справок из реестров, домовых книг, документов БТИ, паспортов и экспликаций, наличие судебных решений и судебных процессов, правильное составление договоров и расписок - далеко не весь перечень действий, которые нужно сделать перед покупкой или продажей квартиры. Количество агентств недвижимости, которые действительно при сопровождении сделок это делают не на словах - можно пересчитать по пальцам руки. Поэтому советуем все же не экономить на юридических услугах и привлекать для заключения сделок профессиональных юристов. Оплата услуг адвоката - это не деньги, по сравнению с ценой квартиры или ценой жизни.