Договор аренды земли или договор об установлении эмфитевзиса? Что лучше?

В последние годы из-за неоднократного продления действия земельного моратория некоторые сельскохозяйственные предприятия начали обращаться к владельцам земли с предложением о заключении вместо договора аренды земли иного договора - об установлении эмфитевзиса. В качестве стимула предлагают сразу заплатить по этому договору значительно большую сумму денег чем годовой размер арендной платы, уплачиваемой по договору аренды земли. Так стоит ли соглашаться на замену договора аренды земли договором об установлении эмфитевзиса?

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 407 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 № 435-IV (с изменениями), эмфитевзис - право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Итак, на праве эмфитевзиса могут приобретаться только земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Это право устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (землепользователь). Срок договора о предоставлении права пользования чужим сельскохозяйственной земельным участком частной собственности законом не ограничивается и устанавливается сторонами договора по договоренности. А по сельскохозяйственных земельных участков государственной или коммунальной собственности срок действия договора об установлении эмфитевзиса не может превышать 50 лет.

Следовательно, гражданин может передать принадлежащую ему на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения в пользование землепользователю на любой срок, хоть на 1000 лет, а то и навсегда (то есть, бессрочно). Однако, если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд на условиях эмфитевзиса заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предварительно предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год. Поэтому землепользователю, в отличие от владельца земельного участка, невыгодно заключать бессрочный договор об установлении эмфитевзиса.

Особое внимание стоит обратить на то, что приобретя на основании договора право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд на условиях эмфитевзиса, в отличие от арендатора, землепользователь приобретает:

право отчуждения эмфитевзиса другому лицу путем заключения с ним договора купли-продажи, мены, дарения и т.д.;
право передачи земельного участка в порядке наследования.
Причем земельный мораторий не запрещает отчуждение эмфитевзиса. А владелец земельного участка только преимущественное право на выкуп права эмфитевзиса, что будет означать его прекращения. И если владелец земельного участка не осуществляет выкупа эмфитевзиса, то он не сможет предотвратить его продажи другому лицу. Именно возможность свободной продажи эмфитевзиса привлекает сельскохозяйственные предприятия, которые и оказывают намерены использовать земельные участки крестьян не на основании договора аренды земли, а на основании договора об установлении эмфитевзиса. В то же время, если землепользователь продавать свое право на пользование земельным участком на условиях эмфитевзиса другому лицу, то владелец земельного участка имеет право на получение определенного процента от цены продажи, размер которого должен быть определен договором.

Таким образом, в условиях затяжного моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель крестьянам начали предлагать эмфитевзис как, якобы, безопасную замену купли-продажи земли.

Важно что, согласно Налоговому кодексу Украины от 02.12.2010 № 2755-VI (с изменениями) плательщиком земельного налога является собственник земельного участка. Поэтому, при заключении договора эмфитевзиса, владелец земельного участка будет обязан и в дальнейшем платить земельный налог на нее. Ведь Налоговый кодекс Украины запрещает передачу долга налогоплательщика другому лицу (п. 36.4 ст. 36 и п. 87.7 ст. 87 Налогового кодекса Украины). Итак, крестьянин или его потомки должны будут платить государству земельный налог до тех пор, пока не выкупят право эмфитевзиса на свой участок в землепользователя.

Следует особо подчеркнуть, что право эмфитевзиса является вещным правом. Это означает, что для его возникновения нужно не только заключить соответствующий договор, но и зарегистрировать это право в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Только с момента такой регистрации владелец земельного участка будет считаться передал право эмфитевзиса землепользователю, а землепользователь - его приобрел.

Следовательно, в условиях действия моратория, учитывая реальность наступления негативных материальных последствий при передаче земельных участков в пользование на условиях эмфитевзиса, рекомендуем владельцам земельных участков заключать именно договор о передаче земельного участка в аренду. А заключения договора об установлении эмфитевзиса допустимо только в случае крайней необходимости владельца участка в получении большей суммы чем годовая арендная плата.