ПЕРЕВІРКА (DUE DILIGENCE) ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ В США

Мета проведення належної перевірки нерухомості полягає в тому, щоб переконатися, що ви отримуєте те, за що платите в угоді з нерухомістю. Якщо вам не подобається те, що ви бачите, ви можете спробувати переглянути умови договору купівлі-продажу або відмовитися від угоди та отримати повне відшкодування застави.

Коротше кажучи, належна обачність означає дослідження фактів щодо фізичного та фінансового стану нерухомості та території, де розташована нерухомість.

Незалежно від того, купуєте ви будинок для однієї сім’ї чи більшу багатосімейну нерухомість, яка приносить дохід, належна обачність має бути трудомістким і глибоким процесом.

Як інвестору, який орендує нерухомість, належна обачність допоможе вам переконатися, що ви отримуєте нерухомість і грошовий потік, за який ви платите.

У більшості договорів купівлі-продажу житлової нерухомості період належної обачності є «шаблонним» або заздалегідь визначеним у договорі.

Деякі штати мають період 10 днів, інші 15 днів і більше. Іноді годинник починає цокати в період належної перевірки, коли укладається контракт на нерухомість між покупцем і продавцем, іноді зворотний відлік починається, коли відкривається умовне депонування.

Звичайно, покупець і продавець завжди можуть домовитися про інший період належної обачливості, відмінний від того, який попередньо прописаний у контракті.

Однак, якщо ви купуєте нерухомість, згода на короткий період належної обачливості може поставити вас у положення, де ви не матимете достатньо часу, щоб повністю вивчити нерухомість, у яку ви інвестуєте. Якщо вам потрібно продовжити період належної обачливості та продавець відмовляється, ви ризикуєте втратити заставу, якщо вирішите не продовжувати покупку.

Що необхідно перевірити перед купівлею землі, будинку, квартири або будь-якого іншого об’єкту нерухомості:

Виникнення об’єкту та першого права власності.

Частіше всього порушення законодавства допускається саме на етапі будівництва та реєстрації права власності. Саме тому важлива перевірити яким чином виникла право будувати, походження землі, хто сааме будував та на якій підставі, чи виникали конфлікти або спори під час будівництва.

Аналіз попередніх власників.

Дуже важливо розуміти порядок зміни власників та хто власне вони є, від найпершого до останнього. Це можливо зробити або аналізуючи усі угоди купівлі продажу дарування тощо, або через відповідні реєстри.

В якому статусі перебуває об’єкт нерухомості.

Потрібно дослідити документи на підставі яких відбулась остання реєстрація права власності, чи обтяжене наразі таке право власності арештами або заборонами вчинення реєстраційних дій, відсутність або наявність судових спорів та рішень відносно об’єкту нерухомості.

Фізична перевірка об’єкту нерухомості.

Перевірка відповідності технічних характеристик дозвільній документації. Нерідко буває так, що попередні власники щось змінили та не внесли відповідні правки та зміни до технічної документації, що в подальшому може призвести до як мінімум до додаткових витрат на легалізацію таких змін або навіть до непридатності об’єкту для використання та значних інвестиційних втрат.

За результатами перевірки об’єкту інвестування в США, Ви отримаєте висновок нашої кампанії в якому буде відображено усі етапи перевірки з виявленими недоліками та зауваженнями, а також інвестиційний висновок щодо можливих ризиків, якщо такі будуть виявлені.

Юридична перевірка об’єкта нерухомості в США полягає не у зборі інформації з інтернету, а саме в досконалому розумінні законодавства в сфері будівництва та досвіді роботи в супроводі будівельної та судової діяльності.