ПЕРЕВІРКА АБО DUE DILIGENCE ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У ШВЕЙЦАРІЇ

Саме в Швейцарії виникло поняття Due Diligence, там ще у 70-х роках було розроблено єдині правила та стандарти Due Diligence. Водночас остаточно термін було сформульовано наприкінці 80 – на початку 90-х років, коли світова економіка набрала істотних обертів і M&A-угоди почали зростати в геометричній прогресії, а паралельно з ними – й інші види угод в інших сферах, які потребували проведення аудиту та перевірки “чистоти” угоди, тобто – Due Diligence.

Купівля нерухомості в Швейцарії не складна, проте через великі грошові суми перевірка обраної нерухомості стає набагато важливішою. На щастя, є кілька способів перевірити це перед укладанням угод, серед яких наші місцеві консультанти рекомендують зосередитися на наступному:

• документи на нерухомість для купівлі;
• якщо майно є предметом судового розгляду чи суперечок між спадкоємцями чи іншими сторонами;
• якщо майно було куплено за іпотекою, яка була або не погашена на момент продажу;
• якщо на майно накладено будь-які обтяження, у тому числі неоплачені рахунки.

В той час, як деякі перевірки можуть бути виконані в Земельному реєстрі Швейцарії, особливо юридичні аспекти угоди, інші вимагають уваги фахівців з будівництва та/або архітекторів. Комплексна перевірка нерухомості не є складним або тривалим завданням, якщо це турбує вас, тому ви можете покластися на наших агентів, які до ваших послуг і можуть вирішити термінові питання за короткий термін.

Процедура перевірки нерухомості

Комплексна перевірка нерухомості – це процес, який охоплює декілька ключових областей, таких як законодавство, податки, екологічна безпека чи фактичне будівництво будівлі. Комплексна перевірка нерухомості включатиме:

• юридична експертиза нерухомості: будь-які договори купівлі-продажу або попередні договори оренди;
• податкова перевірка: податки на майно, податки на спадщину чи податки на прибуток, якщо нерухомість купується компанією у Швейцарії;
• технічна експертиза: перевірка будівельних планів, отримання дозволів на подальше будівництво у будівлі або внесення змін до ремонтних робіт;
• структурна якість будівлі;
• екологічний аудит: питання забруднення, водопостачання будівлі, енергоспоживання;
• фінансова експертиза: погляд на витрати та майбутні можливості перепродажу майна.

У сукупності вся ця інформація забезпечить повний аналіз поточної ситуації у будівлі. Ці елементи можуть бути важливими при купівлі нерухомості і можуть допомогти покупцеві вирішити, чи буде угода прибутковою в часі.

Оцінка нерухомості при корпоративних угодах

Якщо при купівлі нерухомості як приватна особа нескладно і процедура може бути завершена протягом декількох тижнів, у випадку великих угод, пов’язаних з комерційними будинками або промисловими майданчиками, які є частиною активів бізнесу, оцінка нерухомості має ключове значення у Швейцарії. Ця процедура має на увазі ретельний аналіз майна з двох важливих точок зору: вартості нерухомості та її біржової вартості як засобу капіталізації. Крім цього, інвестори можуть також захотіти перевірити район, в якому знаходиться нерухомість, і оцінити, чи має потенціал, якого хоче майбутній власник.

На що звернути увагу при купівлі нерухомості у Швейцарії

Адміністративна організація Швейцарії спирається на кантони, які мають свої власні правила, що є одним із найважливіших аспектів при виборі купівлі нерухомості тут. У кожному кантоні можуть бути обмеження на кількість нерухомості, яку можна продати іноземцям.

Ось деякі речі, які слід враховувати, якщо ви зацікавлені у придбанні будинку або квартири як іноземця у Швейцарії:

• Берн є одним із кантонів, де лише 50% нерухомості можна продати іноземцям;
• у Берні, зокрема на курорті Гріндельвальд, мінімальну вартість нерухомості, яку можуть купити іноземці, встановлено у розмірі 750 000 швейцарських франків;
• на Вале і В нерухомість, куплена іноземцями, може бути перепродана через 5 років;
• витрати, пов’язані з купівлею швейцарської нерухомості, зазвичай становлять від 2,5% до 3,8% від її вартості в будь-якому кантоні.

Швейцарський ринок нерухомості

Швейцарський ринок нерухомості пропонує можливості для інвестицій як у житло, так і в офісні будівлі. Країна відома як країна з високою якістю життя та як туристичний напрямок. Багато інвесторів, які вирішили купити нерухомість, роблять це з чіткою діловою метою. У Швейцарії є Земельний реєстр, який містить інформацію про власність та власників, кадастрові плани та геологічні дані.

Що необхідно перевірити перед купівлею землі, будинку, квартири або будь-якого іншого об’єкту нерухомості:

• Виникнення об’єкту та першого права власності. Частіше всього порушення законодавства допускається саме на етапі будівництва та реєстрації права власності. Саме тому важлива перевірити яким чином виникла право будувати, походження землі, хто сааме будував та на якій підставі, чи виникали конфлікти або спори під час будівництва.
• Аналіз попередніх власників. Дуже важливо розуміти порядок зміни власників та хто власне вони є, від найпершого до останнього. Це можливо зробити або аналізуючи усі угоди купівлі продажу дарування тощо, або через відповідні реєстри.
• В якому статусі перебуває об’єкт нерухомості. Потрібно дослідити документи на підставі яких відбулась остання реєстрація права власності, чи обтяжене наразі таке право власності арештами або заборонами вчинення реєстраційних дій, відсутність або наявність судових спорів та рішень відносно об’єкту нерухомості.
• Фізична перевірка об’єкту нерухомості. Перевірка відповідності технічних характеристик дозвільній документації. Нерідко буває так, що попередні власники щось змінили та не внесли відповідні правки та зміни до технічної документації, що в подальшому може призвести до як мінімум до додаткових витрат на легалізацію таких змін або навіть до непридатності об’єкту для використання та значних інвестиційних втрат.

За результатами перевірки об’єкту інвестування в Швейцарії, Ви отримаєте висновок нашої кампанії в якому буде відображено усі етапи перевірки з виявленими недоліками та зауваженнями, а також інвестиційний висновок щодо можливих ризиків, якщо такі будуть виявлені. Юридична перевірка об’єкта нерухомості в Швейцарії полягає не у зборі інформації з відкритих джерел з інтернету, а саме в досконалому розумінні законодавства в сфері будівництва та досвіді роботи в супроводі будівельної та судової діяльності.

Наші консультанти з реєстрації компаній у Швейцарії можуть надати додаткову інформацію щодо оцінки нерухомості, особливо при розгляді угод з великими сумами. Ми також у вашому розпорядженні, якщо ви хочете відкрити швейцарську компанію і потребуєте допомоги в реєстрації однієї з юридичних форм, доступних у цій країні.