Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. Які є підстави для припинення договору оренди?

Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. Які є підстави для припинення договору оренди?

Автор

Овсянко Ангеліна Володимирівна

Питання оренди земельної ділянки є досить поширеним, оскільки це є найпростіший спосіб реалізувати власні плани. Але й оренда земельних ділянок викликають чимало складнощів та запитань у суб'єктів земельних правовідносин, оскільки виявлені розбіжності вирішуються в судовому порядку.
Відповідно до чинного законодавства, земельні ділянки можуть передаватися як фізичним особам, так і юридичним особам.
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Необхідно щоб були наявні істотні умови договору такі як об'єкт оренди ( а саме кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата (а саме розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату).
За згодою сторін можуть зазначатися інші умови.
Значну частину судових спорів розглядають суди першої інстанції щодо визнання договорів оренди недійсними.
Підстави для визнання договору недійсним, зазначені у Цивільному кодексі, і договір оренди не є виключенням.
1 підстава, якщо договір порушує норми законодавства (наприклад, у договорі оренди земельної ділянки, із цільовим призначенням для ведення сільського господарства, орендар має право будувати на цій земельній ділянці капітальні споруди якщо укладається договір оренди земельної ділянки, яка не має кадастрового номеру немає орендної плати.
Саме такі підстави, дають підстави вважати договір оренди недійсним.

2 підстава, право дієздатності сторін. Особа, не має бути обмежено дієздатна або не дієздатна.
3 підстава, якщо порушена форма договору. (існує дві форми договору: письмова форма та нотаріально-посвідчений договір)
4 підстава, якщо порушення порядок волевиявлення сторони. Це означає, що особа повинна довести, що її хтось змусив підписати договір, і таке підписання було проти такої волі.
5 підстава, договір має бути направлений на настання реальних наслідків.
Процедура укладення договору оренди земельної ділянки, передбачена у чинному законодавстві. Таким чином, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за взаємною згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного місцевого самоврядування – орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому земельним кодексом України або за результатами аукціону.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або у порядку спадкування.
Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді протягом одного місяця зобов’язується повідомити про це орендаря.

Основними підставами щодо припинення договору оренди земельної ділянки є:
- Закінчення строку на який його було укладено
- Викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності і в порядку, встановленому законом
- Поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря
- Смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб
- Ліквідації юридичної особи орендаря
- Відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем
- Набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці
- Припинення дії договору в рамках укладеного державно-приватного партнерства

Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за згодою сторін, за рішенням суду.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом.