ЗАГАЛЬНІ ПРАВИЛА ПОСВІДЧЕННЯ НОТАРІУСАМИ ПРАВОЧИНІВ ЩОДО ВІДЧУЖЕННЯ ОБ’ЄКТІВ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

 Для з'ясування цього питання в першу чергу слід звернутись до загальних положень, що містяться в Цивільному Кодексі України. Зокрема, стаття 331 ЦК регулює набуття права власності на об’єкти незавершеного будівництва. У статті зазначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

 Таким чином, неможливим є відчуження об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який не зареєстровано.

 Реєстрація права власності на такі об'єкти регулюється загальним Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в статті 27-1 якого зазначено, що державна реєстрація може проводитись на підставі:

- подання необхідних документів (ч.1 ст. 27-1 зазначеного Закону);
- договору;
- рішення суду.

 Раніше рішення суду було єдиною підставою набуття права власності на такі об'єкти.

 Державна реєстрація проводиться за правилами, що визначені в Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому Постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127.

 Важливі положення щодо відчуження об'єкта незавершеного будівництва містяться також в Земельному кодексі України. Стаття 120 визначає, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

 Якщо ж така ділянка була у користуванні, то до особи-набувача переходить право користування на тих умовах, щ обули у попереднього користувача.

 АЛЕ: об'єкт незавершеного будівництва ЦК прямо не відносить до категорії «нерухомість», тому при відчуженні таких об'єктів до набувача автоматично не переходить право власності або користування земельною ділянкою.

 Ці норми враховує Наказ Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року №296/5, яким затверджено Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі – Порядок). Ч. 2 Глава 2 частина 4 встановлює правила посвідчення договорів про відчуження об`єктів незавершеного будівництва:

- може бути укладено за умови, що право власності на нього зареєстровано;

- при посвідченні договору про відчуження об'єкта незавершеного будівництва нотаріусові подаються документ, на підставі якого проводиться будівництво (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, будівельний паспорт тощо), та документ, що підтверджує право на земельну ділянку (може бути право власності або користування);

- для посвідчення договору відчуження об’єкта незавершеного будівництва нотаріус отримує інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- посвідчення договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва здійснюється нотаріусом з дотриманням загальних вимог законодавства, що застосовується при відчуженні нерухомого майна.