Як придбати квартиру на вторинному ринку? Які ризики і на що слід звернути увагу?

Уявіть ситуацію. Ви ретельно шукаєте собі квартиру, на яку збирали майже все життя. Після безкінечних пошуків та тисячі перебраних варіантів Вам випадково зустрічається вона: казкова квартира в престижному районі, в якісному будинку, з неймовірним видом з вікон, вдалим плануванням і … такою казковою ціною..

 Забуваючи про все, сповнені емоціями, ви мерщій купувати її, щоб в ніякому разі вона, така приваблива та гаряча, мов пиріг, не дісталась комусь іншому. І тільки після укладення угоди, коли емоції вщухнуть, а час мине, можуть спливти зовсім не казкові моменти. Чимось нагадує зустріч з нареченою (або нареченим), але наразі без жартів та не про це. Часто, після укладення угоди купівлі-продажу може виявитись, що квартира під арештом, придбана по фальшивим документам або ж з’явився справжній її власник, який звернувся до суду щоб відібрати її у вас. Тому до укладення угод з нерухомістю потрібно підходити з особливою відповідальністю та обережністю, ретельно все аналізуючи та перевіряючи. Існує безліч ризиків, про відсутність яких слід переконатись перед укладенням угоди. На що ж в першу чергу потрібно звертати увагу перед укладенням угоди з купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку?

Продаж по довіреності

 У разі, якщо угоду купівлі-продажу квартири укладає не власник квартири, а його представник по довіреності, до такої угоди потрібно підійти з особливою уважністю. Звісно, продаж по довіреності це не вирок відмовитись від угоди, і часто існують об’єктивні обставини, які унеможливлюють прибуття власника на її підписання. Проте часто, продаж по довіреності – ознака ризиковості.

Які ризики?

 Ризик купити квартиру по довіреності, яка оформлена на підставних осіб. А справжні ж власники стали жертвами шахрайства.

Вартість квартири

 Ціна значно нижча від ринкової – ще одна ознака ризиковості угоди. Шахраї та чорні ріелтори нікуди не ділись та продовжують робити свої справи. Та попри чисельні випадки шахрайських дій з продажу нерухомості, покупці продовжують потрапляти в пастки з заниженою вартістю квартири, продовжують економити на юридичних послугах при проведенні таких угод. Проте варто запам’ятати, що знижати вартість на «чисту» та ліквідну нерухомість немає сенсу. А оплата послуг адвоката – це не гроші, в порівнянні з ціною квартири або ціною життя.

Які ризики?

 Ризик стати жертвою шахраїв та чорних ріелторів, що може коштувати життя.

 Або ризик придбання квартири по фальшивим документам (фальшиві рішення суду, заповіти, свідоцтва про смерть, договори тощо) або арештованої квартири. Шанси повернути таку квартиру або ж кошти за неї в судовому порядку – мізерні.

Заниження вартості для уникнення податків

 Сторони угоди часто вдаються до заниження вартості квартири, шляхом зазначення в договорі купівлі-продажу вартості, нижчої тієї, за якою фактично відбувається продаж. Тобто сторони домовляються, що в договорі вони зазначать вартість, наприклад 40 тисяч, а по факту покупець передає продавцю на руки 200 тисяч. Це робиться для того, що зменшити розмір податків, який напряму залежить від вартості квартири.

Які ризики?

 Трапляються випадки, коли з тих чи інших причин угоди купівлі-продажу розриваються або визнаються недійсними. В такому разі, покупець квартири після розірвання договору ризикує повернути тільки ту суму, яка вказана в договорі, а не реальну вартість, яка ним була сплачена.

Історія квартири

 Насторожити має велика кількість попередніх власників та угод з даною квартирою. Потрібно перевірити, скільки разів квартира була перепродана та скільки у неї було власників, долі цих власників, види угод та підстави продажу.

 Крім того, потрібно перевірити підстави набуття права власності на дану квартиру, яким чином вона перейшла останньому власнику. Чи не була вона подарована або передана у спадок? Якщо квартира передана у спадок, потрібно перевірити наявність інших спадкоємців та їхні права на даний об’єкт нерухомості.

Які ризики?

 Часті перепродажі та велика кількість попередніх власників може бути ознакою шахрайських дій та підставних власників. Договір дарування часто визнають фіктивним, а у разі порушення прав інших спадкоємців угоду з купівлі продажу може бути визнано недійсною.

Перепланування

 За незаконне перепланування передбачена відповідальність та штрафи. Частіше за все перепланування по закону коштує дорого. Для того, щоб переконатись в законності авторського ремонту, обов’язково потрібно перевіряти документи БТІ. Зробити це доведеться покупцю, а не власнику квартири, оскільки на укладення угоди це не впливає.

Які ризики?

 І якщо виявиться, що попередній власник не погодив перепланування в законному порядку, доведеться платити штрафи, руйнувати дорогий ремонт та «ставити стіни на місце» або ж заплатити немалу суму за узгодження перепланування, якщо це можливо.

Власник квартири

Якщо стан здоров’я або психічного стану власника викликає сумніви, потрібно перевірити його повноваження на підписання даного договору. В такому випадку потрібно запросити документи, які підтверджують його психічний стан та дієздатність. Це можуть бути довідки з медичних закладів про стан здоров’я, наявність водійських прав, робота на відповідних посадах тощо.

Які ризики?

 Якщо виявиться, що під час угоди продавець квартири був недієздатним або його волевиявлення не було вільним та не відповідало його внутрішній волі, угоду буде визнано недійсною зі всіма витікаючими з цього наслідками.

Кількість власників квартири та хто в ній зареєстрований

 До питання хто зареєстрований та проживає в квартирі потрібно підходити з особливою уважністю та відповідальністю.

 Потрібно перевірити, чи не прописані в квартирі неповнолітні або недієздатні особи, хто куди вибув після зняття з реєстрації, чи не вибули особи в місця позбавлення волі.

 Крім того, потрібно встановити скільки власників квартири, чи перебуває власник в шлюбі.

 На укладення угоди мають надати згоду обидва подружжя та всі його власники, права жодної особи не мають бути порушені.

Які ризики?

Якщо при відчуженні квартири права вищевказаних осіб будуть порушені, угоду можуть визнати недійсною.

Як запобігти ризикам?

 Тільки за допомогою ретельної перевірки квартири до продажу. Для цього потрібно залучити професіональних юристів, які зможуть перевірити історію квартири, справжність документів, та відсутність обтяжень. Ретельна перевірка та аналіз правовстановлюючих документів, історії квартири, долі її попередніх власників та зареєстрованих осіб, вивчення витягів з реєстрів, будинкових книг, документів БТІ, паспортів та експлікацій, наявність судових рішень та судових процесів, правильне складання договорів та розписок – далеко не весь перелік дій, які потрібно зробити перед купівлею або продажом квартири. Кількість агентств нерухомості, які дійсно при супроводі угод це роблять не на словах– можна перелічити на пальцях руки. Тому радимо все ж таки не економити на юридичних послугах та залучати для укладення угод професійних юристів. Оплата послуг адвоката – це не гроші, в порівнянні з ціною квартири або ціною життя.