Купівля квартири по генеральній довіреності – чи варто ризикувати?

 Знайома ситуація, коли Ви обрали квартиру і вже готові її купити, проте на етапі перевірки документів з'ясовується, що продавати об’єкт нерухомості буде не власник, а його представник за довіреністю? Такі випадки не рідкість, і часто, в силу певних ризиків покупці відмовляються купувати квартиру без присутності власника. То чи виправдані такі ризики? Варто погоджуватись на такі угоди чи ні? Давайте розберемось.

Що таке генеральна довіреність на продаж?

Генеральна довіреність – це документ, який дозволяє власнику нерухомості доручити її продаж довіреним особам. Такі особи мають право розпоряджатись нерухомістю на свій розсуд, представляти в державних, нотаріальних органах інтереси власника, пов’язані з відчуженням нерухомості, отримувати за неї кошти. Під час продажу власнику нерухомості не потрібно бути присутнім у нотаріуса на заключенні угоди, все за нього робить довірена особа, яка має право підпису.

Такий документ має ряд переваг:

Нерухомість можна продати навіть якщо власник знаходиться за кордоном або з інших підстав не має можливості прибути до нотаріуса на укладення угоди. Законом не обмежений перелік підстав, за яких може бути видана довіреність.

Економія часу. Власнику нерухомості з напруженим графіком роботи не потрібно турбуватись про переговори з покупцем, збір документів, організацію підписання попереднього договору та основної угоди купівлі-продажу, адже за нього все зробить довірена особа.

Довіреною особою можуть бути як родичі або члени родини, так і будь-які особи, яким Ви довіряєте, наприклад, ріелтор або адвокат – перелік осіб законом не визначений.

Які ризики у покупця при купівлі квартири по довіреності?

 Сама по собі генеральна довіреність – абсолютно безпечний документ, якщо вона правильно оформлена, видана за власної волі власника, з дотриманням всіх норм законодавства.

 Проте відсутність власника під час угоди, неможливість переконатись в його волевиявленні та дієздатності розв’язує руки шахраям, і довіреність часто служить зручним інструментом в їхніх темних справах.

 Чому більшість шахрайських схем з продажу нерухомості пов’язані саме з генеральною довіреністю?

Справжність підпису на довіреності зможе підтвердити тільки експертиза. Нотаріуси перевіряють тільки наявність такої довіреності в реєстрі, чи надані всі документи, чи дотримана процедура під час укладення угоди. Чим і користуються шахраї.

Підпис може бути і справжній, проте власник квартири підписав довіреність в результаті тиску, погроз та шантажу. Перевірити волевиявлення власника також неможливо без його присутності та спілкування з ним.

У разі дотримання законної процедури проведення угоди, нотаріус не несе відповідальності за наслідки укладення угоди. Попередня перевірка та аналіз ризиків лягає на плечі сторін угоди.

 Що має насторожити?

Представник по довіреності – стороння людина. Зазвичай, довіреність видають родичам або близьким особам, яким довіряють. Також це можуть бути перевірені професійні ріелтори або адвокати які мають авторитет та дорожать своєю репутацією. В такому випадку факт родинних зав’язків можна перевірити за документами, дані адвокатів містяться у відкритих реєстрах. Таких осіб легко знайти в соціальних мережах, їхня діяльність законна та прозора. Якщо ж довіреність оформлена на сторонню особу, зв’язки та причини оформлення такої довіреності на цю особу перевірити неможливо, потрібно замовити перевірку довіреності у юристів.

Вік власника квартири. Особи похилого віку знаходяться в зоні ризику та часто становляться жертвами шахраїв. Часто такі особи мають вади зору або психічні розлади, які не дозволяють їм самостійно прочитати та усвідомити суть документу. Таких осіб легко ввести в оману та заставити вчинити ту чи іншу дію за допомогою психологічного і навіть фізичного тиску.

Довіреність видана в іншому місті або в іншій країні. В такому випадку добровільність її підписання та хто насправді її підписав перевірити складніше. Слід з’ясувати мотивацію продавця, чому він продає квартиру по довіреності. У разі, якщо не почуєте обґрунтованої відповіді – це гарантовано ризикована угода

Особа представника. Часто підставними особами є знедолені або неблагополучні особи, без постійного місця проживання. У випадку порушення ваших прав, знайти таких осіб або стягнути кошти з них кошти буде неможливо. Тому особа представника, як і власника має підлягати ретельній перевірці та не викликати сумнівів.

Занижена вартість квартири. Ціна квартири більш ніж на 15% нижча за ринкову – улюблений гачок шахраїв. Покупці легко втрачають пильність та потрапляють у пастку. Для того щоб продати ліквідний об’єкт нерухомості за короткий термін, достатньо розрахувати правильну ринкову вартість квартири. Такі об’єкти користуються попитом, довго шукати покупця не доведеться, а тому занижати вартість квартири немає сенсу. Покупцю в такому випадку потрібно чітко з’ясувати мотивацію продавця щодо поспіху у продажі і зробити висновки.

Як мінімізувати ризики при купівлі квартири по генеральній довіреності?

• перевірте нотаріуса, який видав довіреність;
• перевірте правильність оформлення довіреності, строк її дії;
• познайомтесь та особисто поспілкуйтесь з власником квартири за можливостю;
• перевірте особу власника та представника за довіреністю, в тому числі за допомогою соціальних мереж, з’ясуйте їх соціальний статус та склад сім’ї;
• перевірте історію квартири, поспілкуйтесь із сусідами, консьєржами, перевірте історію квартири.

 Купувати по довіреності чи ні? Чи виправдані ризики?

Купувати квартиру по довіреності – завжди ризиковано. Проте іноді існують об’єктивні обставини, які не дозволяють власнику бути присутнім на укладанні угоди. Наприклад, проживання власника за кордоном або ж банальне небажання займатись питанням продажу, адже це вимагає багато клопоту та часу.

Погоджуватись на таку угоду можна у випадку, якщо такі ризики виправдані низькою вартістю квартири та юридичною чистотою нерухомості.

Наполегливо рекомендуємо замовити юридичну перевірку об’єкта нерухомості та укладати угоду виключно у супроводі юридичної компанії або профільного адвоката - вони єдині можуть гарантувати законність укладення угоди купівлі квартири по довіреності. Ані ріелтори, ані нотаріуси, ані будь-які представники не зможуть дати такої гарантії і купувати доведеться «кота в мішку». Для консультації юриста та розрахунку ціни перевірки чи супроводу при купівлі квартири (нерухомості) в Україні - заповніть форму нижче.