Договір оренди землі чи договір про встановлення емфітевзису? Що краще?

Останніми роками через неодноразове продовження дії земельного мораторію деякі сільськогосподарські підприємства почали звертатися до власників землі із пропозицією про укладення замість договору оренди землі іншого договору – про встановлення емфітевзису. В якості стимулу пропонують відразу заплатити за цим договором значно більшу суму грошей ніж річний розмір орендної плати, що сплачується за договором оренди землі. То чи варто погоджуватися на заміну договору оренди землі договором про встановлення емфітевзису?

Як передбачено пунктом 2 статті 407 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-IV (із змінами), емфітевзис – право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, на праві емфітевзису можуть набуватися лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач). Строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю. А щодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власності строк дії договору про встановлення емфітевзису не може перевищувати 50 років.

Отже, громадянин може передати належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення в користування землекористувачу на будь-який строк, хоч на 1000 років, а то й назавжди (тобто, безстроково). Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису укладено на невизначений строк, то кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому землекористувачу, на відміну від власника земельної ділянки, невигідно укладати безстроковий договір про встановлення емфітевзису.

Особливу увагу варто звернути на те, що набувши на підставі договору право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису, на відміну від орендаря, землекористувач набуває:

• право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування тощо;
• право передачі земельної ділянки у порядку спадкування.

Причому земельний мораторій не забороняє відчуження емфітевзису. А власник земельної ділянки має лише переважне право на викуп права емфітевзису, що означатиме його припинення. І якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі. Саме можливість вільного продажу емфітевзису приваблює сільськогосподарські підприємства, які й виявляють намір використовувати земельні ділянки селян не на підставі договору оренди землі, а на підставі договору про встановлення емфітевзису. Водночас, якщо землекористувач продаватиме своє право на користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором.

Таким чином, в умовах затяжного мораторію на відчуження сільськогосподарських земель селянам почали пропонувати емфітевзис як, нібито, безпечну заміну купівлі-продажу землі.

Важливо що, відповідно до Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI (із змінами) платником земельного податку є власник земельної ділянки. Тому, при укладанні договору емфітевзису, власник земельної ділянки буде зобов’язаний і надалі сплачувати земельний податок на неї. Адже, Податковий кодекс України, забороняє передачу обов’язку платника податку іншій особі (п. 36.4 ст. 36 та п. 87.7 ст. 87 Податкового кодексу України). Отже, селянин або його нащадки повинні будуть сплачувати державі земельний податок до тих пір, доки не викуплять право емфітевзису на свою ділянку в землекористувача.

Слід особливо підкреслити, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису землекористувачу, а землекористувач – його набув.

Отже, в умовах дії мораторію, враховуючи реальність настання негативних матеріальних наслідків при передачі земельних ділянок в користування на умовах емфітевзису, рекомендуємо власникам земельних ділянок укладати саме договір про передачу земельної ділянки в оренду. А укладення договору про встановлення емфітевзису є допустимим лише у випадку крайньої потреби власника ділянки в отриманні більшої суми ніж річна орендна плата.